Риелторы: квартиры в старом фонде Москвы дорожают медленнее инфляции
За последние пять лет стоимость жилья в старом фонде Москвы увеличивалась недостаточно быстро, чтобы компенсировать общий рост цен в экономике. К такому выводу пришли специалисты риелторской компании по итогам проведённого исследования.
Речь идёт о квартирах в домах, построенных несколько десятилетий назад и не относящихся к современным жилым комплексам. Несмотря на номинальное подорожание таких объектов, их реальная стоимость с учётом инфляции фактически снижается. Иными словами, продавцы могут получать больше рублей, чем пять лет назад, однако покупательная способность этих денег стала ниже.
Почему старое жильё теряет позиции
Одной из главных причин замедления роста цен стала конкуренция со стороны новостроек. Современные проекты предлагают покупателям новые инженерные системы, благоустроенные дворы, подземные паркинги, охрану, развитую инфраструктуру и более разнообразные планировки. В ряде случаев разница между стоимостью квартиры в старом доме и жилья на первичном рынке уже не выглядит достаточно значительной, чтобы покупатель выбирал менее современный вариант.
Дополнительное давление создаёт состояние самого жилого фонда. У домов старой постройки чаще возникают проблемы с изношенными коммуникациями, лифтами, фасадами, кровлей и состоянием подъездов. Даже если квартира после ремонта, характеристики всего здания остаются важным фактором при формировании цены.
На ликвидность также влияет расположение. Старые дома в центральных районах или рядом с метро могут сохранять устойчивый спрос благодаря выгодной локации. Однако объекты на периферии, особенно в районах с большим количеством новых жилых комплексов, сталкиваются с более жёсткой конкуренцией.
Что означает снижение реальной стоимости
Замедление роста цен не означает, что все квартиры в старом фонде начали дешеветь в рублях. Чаще речь идёт о другом: стоимость объектов увеличивается темпами ниже инфляции. В результате продавец формально повышает цену, но после пересчёта на покупательную способность денег квартира оказывается менее дорогой в реальном выражении.
Для собственников это означает необходимость более реалистично оценивать объект. Завышенные ожидания могут привести к тому, что объявление будет долго оставаться на рынке, а потенциальные покупатели станут требовать скидку. Особенно это характерно для квартир с устаревшим ремонтом, неудобной планировкой, отсутствием лифта или проблемами с документами.
Покупатели, напротив, получают больше возможностей для торга. Если объект нуждается в капитальном ремонте, имеет технические недостатки или расположен в доме с невысокой привлекательностью, итоговая цена может заметно отличаться от первоначальной, указанной в объявлении.
Какие квартиры сохраняют спрос
Лучше других обычно держатся объекты в домах, расположенных рядом со станциями метро, крупными транспортными узлами, парками, школами, медицинскими учреждениями и торговыми центрами. Значение имеет и состояние здания: ухоженный подъезд, исправный лифт, благоустроенная территория и отсутствие очевидных проблем с коммуникациями повышают привлекательность квартиры.
Стабильнее выглядят небольшие квартиры с функциональной планировкой. Однокомнатные и компактные двухкомнатные объекты проще продать или сдать в аренду, поскольку они доступны более широкому кругу покупателей. Большие квартиры в старом фонде могут дольше искать нового владельца, если их цена сопоставима с современным жильём большей площади.
Отдельную категорию составляют квартиры в исторических зданиях и домах, обладающих архитектурной ценностью. Их цена может поддерживаться уникальным расположением, высокими потолками и особой атмосферой. Однако такие объекты требуют внимательной проверки состояния дома и ограничений, связанных с ремонтом или реконструкцией.
Как изменился подход покупателей
Покупатели стали тщательнее сравнивать не только цену квадратного метра, но и будущие расходы. При выборе квартиры в старом фонде они учитывают стоимость ремонта, замену электрики и сантехники, установку окон, утепление, ремонт пола и возможные расходы на обслуживание дома.
Поэтому квартира, которая на первый взгляд кажется дешёвой, может оказаться менее выгодной после подсчёта всех вложений. Современное жильё часто стоит дороже, но не требует столь масштабного ремонта в первые годы после покупки. Это постепенно меняет структуру спроса и ограничивает потенциал подорожания старого фонда.
Существенную роль играют и условия кредитования. При высокой стоимости ипотеки покупатели стремятся сократить общий бюджет сделки, но одновременно хотят получить максимально качественный объект. В результате они нередко выбирают небольшую квартиру в новом доме вместо более просторного жилья в здании старой постройки.
Перспективы рынка
Динамика цен на старый фонд будет зависеть от нескольких факторов: доходов населения, доступности ипотеки, объёмов строительства, темпов обновления городской среды и состояния конкретных домов. Универсального сценария для всей Москвы не будет - рынок продолжит разделяться на отдельные сегменты.
Квартиры в удачных локациях, рядом с метро и востребованной инфраструктурой, вероятно, сохранят относительную устойчивость. При этом объекты с недостатками будут чаще продаваться с дисконтом, особенно если рядом появляются новые проекты с сопоставимой стоимостью.
Для продавца в таких условиях особенно важны корректная оценка, качественная подготовка квартиры и прозрачность документов. Косметический ремонт, устранение очевидных дефектов и профессиональная фотосъёмка не гарантируют значительного роста цены, но помогают сократить срок экспозиции.
Покупателю стоит заранее определить предельный бюджет с учётом будущего ремонта и расходов на содержание. Перед сделкой необходимо проверить техническое состояние дома, историю перехода права собственности, наличие перепланировок и задолженности по коммунальным платежам.
Таким образом, старый фонд Москвы продолжает дорожать преимущественно в номинальном выражении, однако темпы роста уже не обеспечивают защиту от инфляции. Для рынка это означает переход от общего подорожания к более избирательному ценообразованию: решающими становятся район, состояние дома, планировка, расходы на обновление и реальный уровень спроса.
