В половине российских мегаполисов покупать квартиру выгоднее, чем арендовать
К началу ноября 2025 года покупка жилья стала более рациональным решением, чем долгосрочная аренда, примерно в половине российских городов-миллионников. При этом ни в одном из крупнейших городов страны расчеты не дают однозначного сигнала в пользу аренды. В части региональных центров выбор остается пограничным: финансовая выгода покупки неочевидна, но и аренда уже не выглядит безусловно предпочтительной.
Для оценки использовали индекс price-to-rent - соотношение цены квартиры и суммы арендных платежей за аналогичное жилье в течение года. Если показатель ниже 15, приобретение недвижимости обычно считается более выгодным. Значение от 15 до 20 указывает на неопределенную ситуацию, а показатель выше 20 принято трактовать как аргумент в пользу аренды.
Среднее значение индекса по всем российским городам с населением свыше миллиона человек составило 14,39. Это означает, что в целом покупка квартиры сейчас выглядит выгоднее, чем ее съем. Расчет выполнен для типовой однокомнатной квартиры площадью 37 кв. м - именно такой объект использовался для сопоставления стоимости приобретения и аренды.
Где покупка жилья наиболее оправданна
В семь городах из 16 показатель price-to-rent оказался ниже отметки 15. В эту группу вошли города, где при длительном проживании приобретение квартиры с финансовой точки зрения выглядит предпочтительнее аренды. Помимо лидеров рейтинга, в нее попали Пермь, Краснодар, Ростов-на-Дону и Красноярск.
Такой результат не означает, что покупка автоматически выгодна каждому человеку. Индекс сравнивает стоимость готового объекта только с арендными расходами и не учитывает целый ряд дополнительных факторов: первоначальный взнос, проценты по ипотеке, страхование, ремонт, налог на имущество, коммунальные платежи и расходы на содержание квартиры.
Иными словами, показатель лучше всего работает для покупателя, который располагает значительной суммой собственных средств и планирует жить в квартире много лет. При ипотеке на рыночных условиях итоговая переплата может существенно изменить результат сравнения.
В девяти городах однозначного ответа нет
В остальных девяти мегаполисах значение индекса находится между 15 и 20. В этой зоне нельзя уверенно утверждать, что квартиру обязательно стоит покупать или, наоборот, выгоднее продолжать аренду. Однако все города находятся ближе к границе "покупать": показатель в каждом случае ниже 17,5.
Наиболее неоднозначная картина наблюдается в Санкт-Петербурге. Средняя цена однокомнатной квартиры площадью 37 кв. м составляет около 8,9 млн руб., а ежемесячная аренда аналогичного жилья - примерно 43 тыс. руб. При таких параметрах индекс достигает 17,24, то есть находится почти в центре неопределенного диапазона.
В Москве квартира сопоставимого размера оценивается примерно в 13,1 млн руб., а аренда обходится в 68,3 тыс. руб. ежемесячно. Индекс составляет 15,04 - практически у самой границы, после которой покупка начинает считаться более привлекательной. За последние три года московский показатель постепенно снижался, приближаясь к зоне "покупать".
Почему покупка стала выглядеть выгоднее
На рынок недвижимости одновременно повлияли два разнонаправленных процесса. Высокие ставки по рыночной ипотеке охладили спрос на вторичное жилье. Из-за этого цены на готовые квартиры росли медленнее - динамика оказалась одной из самых слабых за последние пять лет.
Аренда, напротив, несколько лет дорожала ускоренными темпами. После запуска льготных ипотечных программ в 2020 году многие покупатели приобрели квартиры в новостройках, но были вынуждены ждать завершения строительства. На этот период им требовалось съемное жилье, что усилило спрос и сократило доступное предложение.
В 2025 году ситуация начала меняться. Во многих крупных городах количество квартир, выставленных на аренду, выросло на 30-40%. Увеличение предложения остановило резкий рост ставок, а в некоторых локациях привело к снижению арендных цен. Поэтому разрыв между стоимостью покупки и долгосрочными расходами на съем стал сокращаться.
Москва, Петербург и Казань: разные тенденции
Москва, Санкт-Петербург и Казань традиционно остаются одними из самых дорогих российских мегаполисов по стоимости квадратного метра. Однако динамика арендных ставок в этих городах различается.
За последние 12 месяцев аренда однокомнатных квартир в Москве подорожала в среднем на 6,1%. В Казани рост составил лишь 2,7%, а в Санкт-Петербурге ставки снизились на 5,6%. Одной из причин более слабой динамики в Казани и Петербурге стал выход на рынок большого числа инвестиционных квартир. Их владельцы приобрели жилье для последующей сдачи, а увеличение предложения ограничило возможности для дальнейшего повышения цен.
Что важно учесть перед решением
Индекс price-to-rent полезен как ориентир, но не заменяет полноценный личный расчет. Потенциальному покупателю нужно оценить срок проживания, размер первоначального взноса и стоимость кредита. Если человек планирует переезд через два-три года, расходы на оформление сделки, ремонт и продажу могут свести преимущество покупки к нулю.
Аренда остается более гибким вариантом для тех, кто не уверен в городе проживания, часто меняет работу или не располагает достаточными накоплениями. Она также позволяет выбрать район и площадь без многолетних обязательств перед банком.
Покупка чаще оправданна при длительном горизонте - примерно от семи-десяти лет. В этом случае владелец получает не только право проживания, но и актив, который потенциально может сохранить стоимость. При этом важно учитывать состояние дома, транспортную доступность, перспективы развития района и ликвидность конкретной квартиры.
Для арендатора главным преимуществом остается отсутствие крупных расходов на содержание недвижимости. Ремонт, капитальные работы и многие непредвиденные затраты обычно ложатся на собственника. Однако арендная ставка может измениться после окончания договора, поэтому при сравнении желательно учитывать возможный рост платежей.
Таким образом, в 2025 году рынок российских мегаполисов приблизился к ситуации, когда покупка жилья все чаще выглядит выгоднее аренды. Но окончательный выбор зависит не только от средней цены квартиры и ежемесячной ставки, а также от условий ипотеки, финансовой устойчивости, планов на будущее и срока проживания в выбранном городе.
