Вторичное жилье дорожает быстрее новостроек: разрыв в темпах роста усиливается
Цены на готовые квартиры в России продолжают увеличиваться более высокими темпами, чем стоимость жилья в новых проектах. По итогам июля первичная недвижимость подорожала на 0,6% за месяц, тогда как квадратный метр на вторичном рынке прибавил около 1%. Такая тенденция сохраняется уже третий месяц подряд.
Согласно исследованию сервиса "Домклик" и Центра финансовой аналитики Сбера, средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 191 400 рублей. На рынке готового жилья показатель составил 128 100 рублей. В годовом выражении первичная недвижимость прибавила 9,1%, а вторичная - 10,4%.
Особенно заметно сближение цен наблюдается в домах, введенных в эксплуатацию относительно недавно. Квадратный метр в зданиях, построенных в течение последних десяти лет, стоит всего на 1,2% дешевле, чем в новых проектах. Для покупателя это означает, что преимущество вторичного жилья по цене постепенно сокращается.
Одной из причин замедления роста на первичном рынке аналитики называют сложности застройщиков с реализацией уже построенных квартир. При высоком объеме предложения девелоперам приходится осторожнее формировать цены и стимулировать продажи скидками, рассрочками и различными программами субсидирования.
На вторичном рынке ситуация иная. Готовые квартиры можно осмотреть, быстро оформить в собственность и сразу использовать для проживания или сдачи в аренду. Это особенно важно для покупателей, которые не готовы ждать завершения строительства или сталкиваться с рисками переноса сроков сдачи.
Где новостройки стоят дороже всего
Лидером по стоимости строящегося жилья остается Москва. В июле цена квадратного метра в столичных новостройках достигла 412 500 рублей. Второе место занял Санкт-Петербург с показателем 274 000 рублей.
В число регионов с наиболее дорогой первичной недвижимостью также вошли Московская область - 228 900 рублей за квадратный метр, Татарстан - 195 800 рублей и Приморский край - 187 900 рублей.
Самые доступные новостройки среди крупнейших регионов были зафиксированы в Пензенской и Воронежской областях, а также в Удмуртии. Средняя стоимость квадратного метра там составила соответственно 109 100, 132 900 и 133 200 рублей. Эти территории сохраняют позиции в рейтинге наиболее дешевого первичного жилья уже одиннадцатый месяц подряд.
Региональная картина на вторичном рынке
На рынке готовых квартир максимальные цены традиционно отмечены в Москве и Санкт-Петербурге. В столице квадратный метр стоит в среднем 359 400 рублей, а в Северной столице - 231 300 рублей.
Следом идут Московская область, где показатель достиг 168 900 рублей, и Ленинградская область - 146 600 рублей за квадратный метр. Высокая стоимость в этих регионах объясняется близостью к крупнейшим городским агломерациям, развитой инфраструктурой и устойчивым спросом со стороны покупателей.
Наиболее низкие цены на вторичное жилье среди рассматриваемых регионов зафиксированы в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях. Стоимость квадратного метра составила там 81 200, 86 500 и 89 600 рублей соответственно.
Рост цен на готовые квартиры продолжается с сентября 2024 года. За год вторичная недвижимость подорожала на 10,4%, тогда как новостройки прибавили 9,1%. При этом разница между стоимостью, которую продавец указывает в объявлении, и фактической ценой сделки на вторичном рынке увеличилась до 14,6%.
Почему вторичное жилье сохраняет высокий спрос
Одним из факторов поддержки готового жилья остается ипотечный спрос. В июле россияне оформили кредиты на покупку вторичных квартир на 69,4 млрд рублей. По сравнению с июнем объем выдач увеличился на 10,9%, а в годовом выражении вырос в 2,2 раза.
Доля вторичной недвижимости в общей структуре ипотечных выдач достигла 27,2%, увеличившись за месяц на 9,3 процентного пункта. Это показывает, что покупатели постепенно возвращаются к готовым квартирам, несмотря на сохраняющиеся высокие ставки и строгие требования банков.
Для многих заемщиков вторичный рынок оказывается более понятным с финансовой точки зрения. Покупатель сразу видит состояние дома, подъезда и квартиры, может оценить инфраструктуру района и заранее рассчитать расходы на ремонт. В новостройке же итоговый бюджет нередко увеличивается из-за необходимости отделки, покупки мебели и установки техники.
Еще одно преимущество готового жилья - возможность быстро переехать. После регистрации сделки собственник получает доступ к квартире без ожидания окончания строительства. Это имеет особое значение для семей с детьми, покупателей, которые продают прежнюю квартиру, или заемщиков, которым приходится одновременно платить аренду и ипотеку.
Что может произойти с ценами дальше
Авторы исследования считают, что вторичное жилье, вероятно, продолжит дорожать быстрее новостроек. Поддержку этому сегменту могут оказывать ограниченное предложение качественных квартир, высокий спрос на объекты в развитых районах и восстановление ипотечного кредитования.
Однако номинальный рост цен не означает, что продавцы всегда получают заявленную в объявлении сумму. Увеличение разрыва между ценой предложения и фактической сделкой показывает, что покупатели активно торгуются. Поэтому реальная стоимость квартиры может заметно отличаться от первоначальных ожиданий собственника.
Покупателям в текущих условиях важно сравнивать не только цену квадратного метра. При выборе новостройки следует учитывать срок сдачи, качество проекта, стоимость отделки, наличие инфраструктуры и возможные расходы на ремонт. Для вторичного жилья критичны состояние дома, юридическая история квартиры, размер коммунальных платежей и необходимость капитальных вложений.
Продавцам готовых квартир, напротив, приходится реалистичнее оценивать объект. Завышенная цена увеличивает срок экспозиции и может привести к тому, что квартира потеряет конкурентоспособность. Наибольшим спросом пользуются объекты с прозрачными документами, хорошим ремонтом и удобным расположением рядом с транспортом, школами и магазинами.
Таким образом, вторичный рынок постепенно сокращает ценовой разрыв с новостройками, а по темпам подорожания уже опережает первичную недвижимость. Если спрос на готовые квартиры продолжит восстанавливаться, а застройщики сохранят значительный объем непроданного жилья, разница в динамике цен может сохраниться и в ближайшие месяцы.
