Доля эконом-класса на рынке новостроек России снизилась: покупатели смещают спрос в комфорт-сегмент
На российском рынке первичного жилья за год сократилось присутствие наиболее доступных новостроек. Согласно исследованию "Домклик", доля эконом-класса в общем объеме предложения снизилась с 19% в августе 2025 года до 16,2% в августе 2026-го.
Одновременно уменьшилась и совокупная доля эконом- и комфорт-класса. Если годом ранее на эти категории приходилось 85,3% выставленных на продажу лотов, то теперь показатель составляет 82,7%. На этом фоне заметно усилились позиции более дорогого жилья: доля бизнес-класса выросла с 12,4% до 14,6%.
Несмотря на структурные изменения, доступные сегменты по-прежнему формируют основную часть предложения в большинстве регионов. Однако рынок постепенно становится более "дорогим": девелоперы чаще выводят проекты бизнес-класса, а в крупных городах увеличивается число квартир с улучшенными характеристиками, развитой инфраструктурой и более высокой стоимостью квадратного метра.
Региональные различия в структуре предложения
Распределение новостроек по ценовым категориям в разных субъектах России существенно отличается. В половине регионов, вошедших в исследование, на эконом- и комфорт-класс приходится свыше 90% экспозиции.
Самарская область стала единственным регионом, где именно эконом-класс занимает крупнейшую долю рынка - 46,7%. Лидером по представленности комфорт-жилья оказалась Ленинградская область: на этот сегмент приходится 87,9% предложения.
При этом в некоторых территориях доля экономичных новостроек оказалась даже ниже московского уровня. Минимальные значения зафиксированы в Краснодарском крае - 4%, Ростовской области - 4,1%, Пермском крае - 6,7%, Ленинградской области - 7,8%, Приморском крае - 8,7% и Санкт-Петербурге - 9,6%. В Москве доля эконом-класса составляет 11,2%.
Наиболее заметно бизнес-сегмент представлен в Санкт-Петербурге - 21,8% предложения, а также в Краснодарском крае - 21%. Премиальные проекты чаще встречаются в столице и популярных туристических регионах. В Краснодарском крае их доля достигает 5,4%, в Калининградской области и Санкт-Петербурге - по 4,5%.
Москва окончательно смещается в сторону дорогого жилья
Столичный рынок заметно отличается от общероссийской картины. В Москве на бизнес- и премиум-класс приходится 57,3% предложения новостроек. На экономичный и комфортный сегменты остается 42,7%.
Годом ранее баланс был иным: доля дорогих проектов составляла 47,8%, а доступных категорий - 52,2%. Таким образом, за год рынок столицы существенно изменился в пользу высокобюджетного жилья.
Особенно быстро увеличилась доля бизнес-класса - почти на 9 процентных пунктов, до 42,8%. Премиальный сегмент занимает еще 14,5% московской экспозиции. Такая динамика связана с высокой стоимостью земли, ограниченным количеством площадок под строительство и устойчивым спросом на жилье в центральных и престижных районах.
Ипотечный спрос сосредоточен в комфорт-классе
Покупатели с ипотекой в основном выбирают комфорт-класс. За первые семь месяцев 2026 года на него пришлось 68,5% ипотечных сделок Сбербанка с новостройками. Эконом-класс занял 22,8%, бизнес-класс - 8%, а премиум - только 0,6%.
Годом ранее структура спроса была иной: комфорт-класс обеспечивал 63,3% сделок, эконом - 29,2%, бизнес - 7%, премиум - 0,5%. Снижение доли экономичного жилья может объясняться как уменьшением его предложения, так и изменением характеристик доступных проектов.
Покупатели нередко готовы доплатить за более удобную планировку, благоустройство территории, закрытый двор, наличие паркинга и близость к социальной инфраструктуре. Поэтому комфорт-класс постепенно становится основным компромиссом между ценой и качеством жилья.
Площадь квартир растет вместе с классом проекта
Медианная площадь квартир закономерно увеличивается по мере перехода к более дорогим категориям. В эконом-классе она составляет 44,6 кв. м, в комфорт-классе - 45,2 кв. м. В бизнес-сегменте показатель возрастает до 54 кв. м, а в премиальных проектах достигает 66,5 кв. м.
Однако региональные значения могут значительно отличаться от среднероссийских. В эконом-классе наиболее просторные квартиры представлены в Омской области - 58,6 кв. м, Татарстане - 58,1 кв. м, Самарской области - 57,5 кв. м, Тюменской области - 56 кв. м и Калининградской области - 53,3 кв. м.
Максимальная медианная площадь премиального жилья зафиксирована в Воронежской области - 119,5 кв. м и Волгоградской области - 108 кв. м. В Москве этот показатель равен 73,7 кв. м.
Большой метраж в регионах с небольшим количеством премиальных проектов объясняется спецификой предложения. Там чаще строятся небольшие клубные дома с крупными квартирами и ограниченным числом лотов. В столице премиальное жилье представлено шире, поэтому в продаже встречаются не только просторные семейные квартиры, но и компактные объекты.
Отдельную роль играют курортные территории. Покупатели премиальных квартир в таких регионах нередко используют их как второй дом или инвестиционный актив. Для отдыха им может быть достаточно меньшей площади, а при сдаче в аренду компактные апартаменты часто оказываются более ликвидными.
Почему эконом-класс теряет позиции
Сокращение доли экономичного жилья связано сразу с несколькими факторами. Во-первых, растут расходы девелоперов на строительство, подключение инфраструктуры, материалы и рабочую силу. Во-вторых, дефицит свободных участков в крупных городах заставляет застройщиков осваивать более дорогие площадки.
Кроме того, покупатели предъявляют к новостройкам более высокие требования. Даже при ограниченном бюджете они обращают внимание на благоустройство, транспортную доступность, энергоэффективность домов и качество общественных пространств. В результате проекты комфорт-класса становятся привлекательнее традиционного эконом-сегмента.
На структуру рынка влияет и государственная ипотечная поддержка. Льготные программы поддерживают спрос на первичное жилье, но при росте цен часть покупателей выбирает меньшую площадь или переносит покупку. Это делает особенно востребованными квартиры комфорт-класса с рациональными планировками.
Что это означает для покупателей
Сокращение доли эконом-класса может привести к дальнейшему росту средней стоимости предложения. Покупателям придется тщательнее сравнивать проекты, учитывать не только цену квартиры, но и будущие расходы на ремонт, коммунальные услуги, парковку и содержание инфраструктуры.
При выборе новостройки важно оценивать реальную стоимость объекта: цену квадратного метра, площадь кухни и жилых комнат, наличие отделки, сроки сдачи, транспортную доступность и перспективы развития района. Более дорогой проект не всегда оказывается выгоднее, если его преимущества не соответствуют потребностям покупателя.
Для инвесторов ключевыми критериями остаются ликвидность, расположение и формат квартиры. В курортных регионах компактные объекты могут быть привлекательнее крупных апартаментов, тогда как в семейных районах выше спрос на просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
Исследование проводилось на основе объявлений о продаже новостроек, актуальных на август 2025 и август 2026 года, а также данных об ипотечных сделках за первые семь месяцев обоих лет. В анализ включались четыре ценовых класса - эконом, комфорт, бизнес и премиум. Эксперты сравнивали долю лотов, медианную площадь квартир и структуру ипотечного спроса в регионах с наиболее развитым первичным рынком.
