Продажа половины жилья в российских новостройках может растянуться на годы
На крупнейших региональных рынках России значительная часть квартир и апартаментов в новых жилых комплексах рискует оставаться без покупателей еще несколько лет после официальной сдачи домов. По оценке аналитиков, от 49 до 65 процентов нереализованного жилья в отдельных регионах может продаваться дольше двух лет с момента ввода объектов в эксплуатацию.
Такие данные привел директор аналитической компании bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Исследование охватило семь регионов, которые лидируют в стране по объему выручки девелоперов на рынке новостроек. Специалисты оценивали объем текущих остатков, сроки их реализации и вероятность того, что застройщикам придется дольше планируемого искать покупателей.
Эксперты связывают ситуацию прежде всего с замедлением оборота на рынке. Если спрос снижается, свободные квартиры накапливаются быстрее, чем продаются. В результате девелоперы сталкиваются с растущим объемом нереализованного жилья, а сроки возврата вложенных средств увеличиваются.
Москва: почти половина остатков может продаваться более двух лет
В столице нераспроданными остаются около 49 процентов предложения в строящихся и недавно введенных проектах. В натуральном выражении это примерно 6,9 миллиона квадратных метров. Расчетный период реализации всего объема оценивается примерно в один год и семь месяцев.
При этом около 44 процентов столичных остатков - приблизительно 2,9 миллиона квадратных метров, или 47,6 тысячи отдельных лотов - могут найти владельцев лишь спустя два года после сдачи домов. Это означает, что даже высокий уровень спроса в Москве не гарантирует быстрой реализации всех квартир. На темпы продаж влияет не только общая потребность в жилье, но и соответствие предложения финансовым возможностям покупателей.
Подмосковье и Санкт-Петербург: высокая доля свободных квартир
В Московской области доля нереализованных лотов достигает 53 процентов. Совокупный объем такого предложения составляет около 2,9 миллиона квадратных метров, или 64,1 тысячи квартир и апартаментов. По оценке аналитиков, примерно 45 процентов этих объектов могут продаваться дольше двух лет после ввода жилых комплексов.
Похожая картина наблюдается в Санкт-Петербурге. Здесь свободными остаются около 53 процентов предложения - порядка 51,5 тысячи лотов общей площадью 2,2 миллиона квадратных метров. Почти половина, а именно 48 процентов нераспроданных объектов, может найти покупателей не ранее чем через два года после завершения строительства.
Затяжная реализация особенно характерна для проектов с высокой концентрацией однотипных квартир. Если несколько жилых комплексов одновременно предлагают схожие планировки и сопоставимые цены, покупателю проще откладывать решение или выбирать наиболее выгодные условия.
Ленинградская область оказалась в наиболее сложном положении
Самая напряженная ситуация, по оценке специалистов, сложилась в Ленинградской области. Здесь не реализовано около 60 процентов лотов в новостройках. Речь идет примерно о 17,8 тысячи объектов общей площадью 781 тысяча квадратных метров.
Из этого объема около 63 процентов квартир и апартаментов могут продаваться в течение двух лет после ввода домов в эксплуатацию. Таким образом, регион сталкивается не только с большой долей свободного жилья, но и с повышенным риском длительного хранения запасов у застройщиков.
Одной из причин может быть высокая конкуренция между проектами, расположенными за пределами Санкт-Петербурга. Для части покупателей важна транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры, время в пути до центра города и рабочих мест. Если эти параметры уступают конкурентам, даже более низкая цена не всегда обеспечивает быстрые продажи.
Почему квартиры в новостройках продаются медленно
Специалисты выделяют несколько факторов, от которых зависит скорость реализации жилья. Первый из них - неверное ценообразование. Если стоимость квадратного метра заметно превышает ожидания покупателей или цены сопоставимых проектов, спрос быстро сужается. При этом простое предоставление скидки не всегда исправляет ситуацию: потребители могут воспринимать ее как временную акцию и продолжать ждать более выгодных условий.
Второй фактор - потребительские характеристики проекта. На решение о покупке влияют площадь квартир, планировки, высота потолков, качество отделки, наличие парковки, благоустройство территории, инфраструктура и плотность застройки. Недостатки по нескольким направлениям способны сделать объект менее привлекательным даже при удачном расположении.
Третья причина - избыток конкурирующего предложения в одной локации. Когда несколько девелоперов одновременно выводят на рынок большое количество похожих квартир, покупатели получают возможность сравнивать проекты и торговаться за лучшие условия. В такой ситуации хуже всего продаются наиболее дорогие или наименее функциональные варианты.
Что означает рост нереализованных остатков для застройщиков
Увеличение объема свободного жилья создает для девелоперов дополнительные финансовые риски. Пока квартиры не проданы, компания не получает выручку в полном объеме, однако продолжает нести расходы на обслуживание кредитов, содержание объектов, рекламу и эксплуатацию готовых корпусов.
Особенно чувствительным становится фактор проектного финансирования. При снижении темпов продаж застройщику сложнее поддерживать необходимый денежный поток. Это может привести к пересмотру строительных планов, переносу сроков запуска новых очередей и более осторожному выводу проектов на рынок.
Чтобы ускорить продажи, компании могут менять планировки, предлагать рассрочки, субсидировать ипотечные ставки, снижать цены на отдельные лоты или расширять набор бонусов. Однако подобные меры способны поддержать спрос только тогда, когда первоначальная концепция проекта в целом соответствует ожиданиям покупателей.
Как ситуация может повлиять на рынок жилья
Большой объем нераспроданных квартир способен усилить конкуренцию между застройщиками. Девелоперам придется точнее оценивать платежеспособный спрос, аккуратнее формировать цены и внимательнее выбирать характеристики будущих проектов. На первый план выйдут компактные планировки, доступная стоимость покупки и развитая инфраструктура.
Для покупателей избыток предложения может стать преимуществом. Чем дольше объекты остаются на рынке, тем выше вероятность появления специальных условий, скидок и индивидуальных предложений. При этом низкая цена не должна быть единственным критерием выбора: важно проверить документы, готовность дома, качество строительства и перспективы развития территории.
Ранее эксперты оценивали, что по итогам февраля 2026 года в России не удалось реализовать 68 процентов площади жилья в новостройках. Если тенденция сохранится, рынок может перейти к более длительному циклу продаж, а сроки окупаемости проектов будут заметно увеличиваться. В таких условиях устойчивее окажутся компании с умеренной долговой нагрузкой, сильной локацией и понятной для покупателей концепцией.
