Россиян предупредили об опасности покупать квартиру только ради заработка
Покупка недвижимости традиционно считается одним из самых надежных способов сохранить деньги. Однако сама по себе квартира уже не гарантирует ни стремительного роста капитала, ни высокой инвестиционной доходности. Приобретать жилье исключительно в расчете на удорожание или арендный доход стало значительно рискованнее.
По словам генерального директора Green City Real Estate и инвестора с опытом работы на рынках трех стран Ирины Кремко, ключевая ошибка начинающих инвесторов заключается в неправильной оценке прибыли. Многие ориентируются только на номинальное увеличение цены объекта, не учитывая инфляцию, изменение покупательной способности денег и сопутствующие расходы.
Рост цены не всегда означает реальную прибыль
Наиболее наглядно это можно увидеть на примере московской новостройки. С 2021 по 2026 год стоимость однокомнатной квартиры в одном из жилых комплексов выросла с 15,4 до 21 миллиона рублей. На первый взгляд, владелец получил существенную прибавку к первоначальной стоимости.
Однако при сравнении не с рублевой суммой, а с ценами на базовые товары картина меняется. Если пересчитать капитал, например, в килограммы говядины, окажется, что покупательная способность вложений сократилась приблизительно на 20 процентов. То есть квартира подорожала на бумаге, но не обязательно стала более выгодным активом в реальном выражении.
Инвестору важно учитывать не только цену продажи, но и инфляцию, расходы на содержание, налоги, ремонт, оформление сделки и возможную комиссию агентам. Лишь после всех вычетов можно понять, принесла ли недвижимость доход или всего лишь сохранила часть вложенных средств.
Аренда превращает собственника в управляющего
Еще один распространенный миф - представление о сдаче квартиры как о полностью пассивном источнике денег. На практике владелец регулярно сталкивается с бытовыми и финансовыми задачами: необходимо искать арендаторов, проверять кандидатов, контролировать оплату, организовывать ремонт и решать конфликты.
Если жильцы съезжают, собственник теряет время и деньги на поиск новых нанимателей. Между периодами аренды объект может простаивать, а коммунальные платежи, обслуживание и налоговые обязательства при этом сохраняются. Поэтому доход от квартиры нельзя рассчитывать исключительно по ежемесячной ставке.
При стоимости жилья около 21 миллиона рублей арендная плата может составлять примерно 80 тысяч рублей в месяц. В пересчете это около 4,5 процента годовых. Но после вычета налога, комиссии посредникам, расходов на ремонт, периодов простоя и мелких покупок для квартиры итоговая доходность снижается примерно до 3-4 процентов в год.
Ипотека способна сделать вложение убыточным
Особенно осторожно следует подходить к покупке квартиры в кредит. При высокой ипотечной ставке арендные платежи могут не покрывать ежемесячный взнос, страховку, коммунальные расходы и затраты на содержание объекта.
В такой ситуации владелец вынужден доплачивать из собственного бюджета. Если квартира простаивает хотя бы несколько месяцев или требует срочного ремонта, финансовая нагрузка возрастает. При этом продать объект быстро без скидки удается далеко не всегда.
До покупки нужно сравнить предполагаемую арендную выручку с полной стоимостью кредита. В расчет следует включить проценты банку, первоначальный взнос, страхование, налоговый режим, ремонт, мебель и резерв на непредвиденные расходы. Если после этого доходность оказывается сопоставимой с консервативными финансовыми инструментами, риски недвижимости могут быть неоправданно высокими.
Что проверить перед покупкой квартиры для сдачи
Прежде всего необходимо определить цель вложения. Если задача заключается в сохранении капитала, требования к объекту будут одними. Если планируется регулярный денежный поток, важнее окажутся ликвидность, транспортная доступность, спрос со стороны арендаторов и невысокие расходы на обслуживание.
Не стоит автоматически выбирать самую дорогую или большую квартиру. Для аренды часто важнее функциональная планировка, наличие необходимой инфраструктуры, близость к метро, рабочим районам, вузам и медицинским учреждениям. Объект с хорошим расположением может приносить больше, чем жилье большей площади, но в менее востребованном месте.
Отдельно следует оценить состояние дома и размер будущих расходов. Новая квартира может потребовать значительных вложений в отделку и мебель, а недорогой вторичный объект - столкнуть владельца с затратами на замену коммуникаций, сантехники или бытовой техники.
Когда покупка недвижимости все же оправданна
Жилье может оставаться разумным приобретением, если оно решает конкретную жизненную задачу. Например, квартира нужна для собственного проживания, переезда в другой город, размещения родственников или долгосрочного сохранения средств с минимальной зависимостью от колебаний рынка.
Покупка также может быть оправданной при наличии значительного первоначального капитала, умеренной кредитной нагрузки и устойчивого спроса на аренду. Но даже в этом случае недвижимость лучше рассматривать как долгосрочный актив, а не как способ быстро разбогатеть.
Эксперты рекомендуют заранее создать финансовый резерв минимум на несколько месяцев простоя и непредвиденных расходов. Наличие такой подушки снижает риск того, что одна поломка или отъезд арендатора приведут к необходимости срочно продавать квартиру.
Кроме того, не следует вкладывать все накопления в один объект. Концентрация капитала в недвижимости лишает инвестора гибкости: квартиру нельзя быстро разделить на части и продать без дополнительных издержек. Перед принятием решения важно сопоставить недвижимость с другими вариантами вложений и оценить личную финансовую устойчивость.
Ранее также сообщалось, что почти четверть россиян не стремится экономить на обустройстве квартир, предназначенных для аренды. Однако чрезмерные траты на дорогую отделку и мебель не всегда увеличивают арендную ставку пропорционально вложениям. Поэтому ремонт должен соответствовать запросам целевой аудитории и обеспечивать практичность, а не только привлекательный внешний вид.
