Три из четырех сделок в сегменте массовых новостроек проходят с ипотекой
Ипотека стала главным инструментом покупки жилья в массовом сегменте московских новостроек. По итогам января-июля 2026 года на кредитные сделки пришлось 75% всех договоров участия в долевом строительстве. Годом ранее показатель составлял 62%.
При этом рост доли ипотеки происходит на фоне заметного сокращения общего количества сделок. Покупатели не стали чаще приобретать квартиры в абсолютных значениях, однако среди тех, кто сохранил планы по покупке, кредит используется все активнее. Это указывает на дальнейшее снижение роли собственных накоплений и увеличение зависимости рынка от условий банковского финансирования.
Ипотека занимает все большую долю рынка
В июле доля ипотечных сделок в массовых новостройках достигла 72% против 67% за аналогичный месяц прошлого года. Однако число таких договоров снизилось на 45% - до 908 сделок.
Иными словами, рынок сжался, но ипотека стала его еще более значимой частью. Покупатели, готовые приобретать жилье в текущих условиях, чаще обращаются к кредитным программам, поскольку стоимость квартир остается высокой, а накоплений для полной оплаты требуется все больше.
В других сегментах динамика была менее выраженной. В бизнес-классе доля ипотечных сделок в июле выросла с 44% до 46%, а в высокобюджетном сегменте - с 3% до 9%. В премиальных проектах, напротив, показатель снизился с 22% до 19%.
Если рассматривать период с начала года, ипотека прибавила во всех основных категориях, кроме отдельных дорогих проектов. В бизнес-классе ее доля увеличилась с 38% до 49%, в премиальном сегменте - с 17% до 21%, а в высокобюджетном - с 1% до 3%.
Сделок меньше, а средний кредитный бюджет выше
Сокращение количества ипотечных договоров сопровождается ростом среднего бюджета покупки. В массовом сегменте средняя стоимость квартиры, приобретаемой с привлечением кредита, увеличилась на 35%: с 15,6 млн до 21 млн рублей.
В бизнес-классе средний бюджет достиг 29,6 млн рублей, прибавив за год 15%. В премиальном сегменте показатель вырос сразу на 56% - до 48,4 млн рублей. Единственным исключением стали высокобюджетные проекты: там средняя сумма сделки сократилась на 20%, до 68,2 млн рублей.
Рост среднего чека может объясняться несколькими факторами. Застройщики выводят на рынок более дорогие лоты, покупатели выбирают квартиры большей площади, а также увеличивается стоимость квадратного метра. Кроме того, часть клиентов стремится приобрести жилье сейчас, пока цены и условия покупки не стали еще менее доступными.
Как покупатели приспосабливаются к высоким ставкам
Средняя ставка по рыночной ипотеке без субсидирования с начала 2026 года снизилась с 21,25% до 18,7%. Однако даже после этого кредит остается дорогим, поэтому покупатели используют различные способы уменьшить финансовую нагрузку.
Один из распространенных вариантов - увеличение первоначального взноса. Чем больше собственных средств вносит заемщик, тем меньше сумма кредита и итоговая переплата. Другие клиенты комбинируют ипотеку с рассрочкой от застройщика, чтобы распределить платежи по этапам строительства.
Также покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение ставок и последующее рефинансирование. Такая стратегия позволяет оформить жилье сейчас, а в будущем заменить дорогой кредит более выгодным. Однако гарантировать уменьшение ставок невозможно, поэтому решение требует осторожного расчета семейного бюджета.
Ипотека траншами набирает популярность
В бизнес-классе растет интерес к ипотеке траншами. При такой схеме банк перечисляет кредит не полностью сразу, а частями по мере готовности объекта. Проценты начисляются только на уже выданную сумму.
Это снижает нагрузку на заемщика в первые годы строительства. По оценкам участников рынка, ежемесячный платеж на начальном этапе может быть меньше на 30-50%. Для покупателя это особенно важно, если он одновременно выплачивает аренду жилья, планирует продажу старой квартиры или ожидает роста доходов.
Тем не менее траншевая ипотека не отменяет общую переплату и требует внимательного изучения договора. Важно заранее выяснить график перечисления средств, сроки перехода к полноценным платежам, размер комиссий и условия досрочного погашения.
Почему доля ипотеки растет при падении продаж
Основная причина - разрыв между доходами населения и ценами на недвижимость. Даже при наличии стабильного заработка накопить всю сумму на квартиру становится сложнее. Ипотека позволяет распределить расходы на несколько лет, хотя делает итоговую стоимость жилья выше.
Дополнительное влияние оказывают программы субсидирования и специальные предложения застройщиков. Сниженная ставка, отсрочка платежа или комбинированная схема финансирования способны подтолкнуть клиента к сделке, которая при стандартной рыночной ставке была бы отложена.
Одновременно часть потенциальных покупателей покидает рынок из-за высоких ежемесячных платежей. В результате общее число сделок уменьшается, но доля ипотеки среди оставшихся покупок увеличивается.
Что важно учитывать будущему заемщику
Перед оформлением кредита необходимо оценивать не только размер ставки, но и полную стоимость займа. В расчет следует включить страхование, комиссии, расходы на ремонт, будущие платежи по коммунальным услугам и возможное изменение семейного дохода.
Безопасной считается ситуация, когда ипотечный платеж не превышает существенную часть регулярного дохода семьи. Также желательно иметь финансовую подушку хотя бы на несколько месяцев. Это позволит сохранить платежеспособность при временной потере работы, болезни или других непредвиденных обстоятельствах.
Покупателям стоит сравнивать не только банковские программы, но и предложения разных застройщиков. Иногда более низкая ставка компенсируется повышенной стоимостью квартиры, ограниченным выбором лотов или дополнительными условиями. Поэтому сравнивать нужно конечную сумму расходов, а не одну рекламную цифру.
Текущая статистика показывает: ипотека остается основой рынка массовых новостроек, несмотря на падение числа сделок и высокую стоимость заемных денег. В ближайшей перспективе спрос будет зависеть от динамики ставок, доходов населения, доступности субсидированных программ и способности застройщиков предлагать гибкие схемы оплаты.
