Доля коммерческих помещений в новых ЖК городов-миллионников выросла более чем вдвое
За последние пять лет коммерческая инфраструктура стала заметно более значимой частью новых жилых проектов в российских городах-миллионниках. Согласно совместному исследованию ГК DARS и "НДВ Супермаркет Недвижимости", без учёта Москвы доля коммерческих помещений в общей площади строящихся и введённых жилых комплексов увеличилась с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, запланированных к вводу в 2026-м.
Таким образом, показатель вырос более чем в два раза. Изменения происходили постепенно: в 2022 году доля коммерции достигла 4%, годом позже - 5%, а затем ежегодно увеличивалась примерно на один процентный пункт.
Коммерческих площадей становится больше
Одновременно с ростом относительной доли увеличивался и фактический объём встроенных коммерческих помещений. В 2021 году в составе новых жилых проектов городов-миллионников было введено около 588 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. К 2025 году показатель вырос до 1,2 млн кв. м.
Самая заметная динамика пришлась на 2023 год. Тогда объём коммерческих площадей увеличился на 36,8% - с 672 тыс. до 918 тыс. кв. м. В последующие два года темпы роста стали более умеренными и составляли примерно 13-16% в год.
На 2026 год ожидается сохранение объёмов ввода примерно на уровне предыдущего периода. По предварительным оценкам, в новых жилых комплексах может появиться около 1,18 млн кв. м коммерческой недвижимости.
Жилые комплексы превращаются в полноценные кварталы
Главная причина роста коммерческой составляющей - изменение подхода девелоперов к созданию жилой среды. Современные проекты всё чаще представляют собой не отдельные дома, а комплексные кварталы с магазинами, заведениями общественного питания, салонами услуг, пунктами выдачи заказов, медицинскими и образовательными объектами.
Такая модель позволяет жителям решать большинство повседневных задач рядом с домом. Одновременно девелоперы получают возможность повысить привлекательность проекта, сформировать более разнообразную инфраструктуру и увеличить коммерческую эффективность первых этажей.
Помещения на первых этажах выполняют не только роль площадок для бизнеса. Во многих случаях их наличие связано с требованиями к проектированию жилых комплексов. Коммерческие блоки помогают организовать отдельные входы, разделить потоки жильцов и посетителей, разместить инженерные зоны, обеспечить необходимую функциональность зданий и создать активный уличный фронт.
Четыре из пяти новых ЖК строятся с коммерцией
Коммерческие помещения уже стали стандартным элементом рынка новостроек. В среднем за период с 2021 по 2026 год, включая проекты, которые планируется завершить в 2026-м, около 80% новых жилых комплексов в городах-миллионниках вводились с коммерцией на первых этажах.
Наиболее высокий показатель зафиксирован в нескольких крупных городах. В Казани, Краснодаре и Санкт-Петербурге коммерческие помещения предусматривались примерно в 90% новых жилых проектов. В Новосибирске доля таких комплексов также достигла 90%, а в Екатеринбурге составила около 85%.
Меньше всего проектов с коммерческой инфраструктурой оказалось в Самаре и Омске - примерно по 70%. При этом даже эти значения свидетельствуют о том, что помещения под бизнес стали распространённой частью новых жилых кварталов, а не редким дополнительным элементом.
Санкт-Петербург лидирует по площади коммерческих помещений
Если оценивать не количество проектов, а общий объём созданной коммерческой недвижимости, первое место занимает Санкт-Петербург. За рассматриваемый период в новых жилых комплексах города было сформировано около 1,03 млн кв. м встроенных коммерческих площадей.
Вторую позицию занимает Краснодар, где объём коммерции достиг 917 тыс. кв. м. Далее следуют Екатеринбург с 518 тыс. кв. м, Новосибирск с 475 тыс. кв. м и Казань с 400 тыс. кв. м.
Разница между городами объясняется не только долей проектов с коммерческими помещениями. Важную роль играют масштабы строительства, средняя площадь жилых комплексов, темпы ввода жилья и особенности градостроительной политики.
Какие форматы чаще всего появляются в новых ЖК
На первых этажах новостроек обычно размещаются объекты, рассчитанные на регулярный локальный спрос. К ним относятся супермаркеты и магазины у дома, аптеки, кофейни, пекарни, рестораны, пункты выдачи заказов, парикмахерские и небольшие сервисные предприятия.
В проектах более высокого класса встречаются фитнес-клубы, частные медицинские центры, студии дополнительного образования, офисы и специализированные магазины. Набор арендаторов зависит от концепции комплекса, численности будущих жителей, транспортной доступности и покупательской способности аудитории.
Что рост коммерции означает для покупателей жилья
Для жителей наличие помещений под бизнес может сделать повседневную жизнь удобнее: не потребуется ехать в другой район за продуктами, лекарствами или бытовыми услугами. Кроме того, активные первые этажи формируют более комфортную и оживлённую городскую среду.
Однако большое количество коммерческих объектов может иметь и обратную сторону. При недостаточно продуманной организации территории возрастает нагрузка на подъездные пути, появляются проблемы с парковкой, шумом и доставкой товаров. Поэтому значение имеет не только сам факт наличия коммерции, но и то, как она интегрирована в проект.
Потенциальным покупателям стоит заранее изучать план благоустройства, расположение входов, схему движения автомобилей, зоны разгрузки и перечень помещений, предусмотренных на первых этажах. Это поможет оценить, насколько инфраструктура будет удобной именно для жителей, а не только коммерчески выгодной для собственника.
Перспективы рынка
Тенденция к увеличению коммерческой составляющей, вероятно, сохранится. Девелоперы стремятся создавать самодостаточные жилые районы, где инфраструктура появляется одновременно с домами, а жителям не приходится годами ждать открытия базовых сервисов.
При этом дальнейший рост будет зависеть от экономической ситуации, спроса на аренду, стоимости строительства и способности бизнеса заполнять новые помещения. В районах с высокой конкуренцией часть коммерческих блоков может долго оставаться свободной, если их площадь, формат или стоимость аренды не соответствуют реальному спросу.
В целом рынок движется к модели комплексного освоения территорий. Новые жилые проекты становятся многофункциональными: в них сочетаются жильё, торговля, услуги, общественные пространства и социальная инфраструктура. Рост доли коммерческих помещений отражает именно этот переход от строительства отдельных домов к формированию полноценной городской среды.
