Как уменьшить платеж по ипотеке: 10 эффективных способов
Ипотечный кредит часто становится одной из самых крупных статей расходов семьи на долгие годы. Даже небольшое снижение ежемесячного платежа помогает освободить часть бюджета, а грамотное досрочное погашение позволяет заметно сократить переплату банку.
Уменьшить финансовую нагрузку можно тремя основными способами: снизить сумму основного долга, добиться более выгодной процентной ставки или уменьшить срок кредитования. При этом заемщику важно заранее определить цель: платить меньше каждый месяц или быстрее закрыть ипотеку. Для минимизации общей переплаты обычно выгоднее сокращать срок, а для снижения текущих расходов - уменьшать размер регулярного взноса.
Условия досрочного погашения, использования льгот и изменения графика зависят от конкретного договора. Поэтому перед любыми действиями стоит изучить документы по кредиту и уточнить порядок процедуры в банке.
1. Направить материнский капитал на ипотеку
Материнский капитал разрешено использовать для улучшения жилищных условий. Средства можно направить на покупку готовой квартиры, приобретение жилья в новостройке, строительство или реконструкцию дома, а также погашение ипотечного кредита.
После перечисления маткапитала заемщик может выбрать один из вариантов:
- уменьшить сумму основного долга;
- снизить ежемесячный платеж;
- сократить срок кредитования.
Какой именно вариант будет доступен, определяется условиями договора и правилами банка. После зачисления средств кредитор обязан пересчитать график платежей.
Для оформления потребуются сертификат, документы заемщика, кредитный договор, справка об остатке долга, сведения о недвижимости и заявление о распоряжении средствами. Подать документы можно через Социальный фонд России или МФЦ. Если материнский капитал использован при покупке жилья, родители должны выделить детям доли. Обычно это делают после полного снятия обременения, в течение установленного законом срока.
2. Оформить налоговый вычет
Часть расходов на покупку жилья и уплаченные ипотечные проценты можно вернуть через имущественный налоговый вычет. Полученные деньги разрешается направить на досрочное погашение кредита либо использовать для других семейных расходов.
Для вычета за покупку недвижимости обычно нужны:
- декларация;
- справка о доходах;
- договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
- акт приема-передачи;
- выписка из ЕГРН;
- платежные документы.
Если оформляется вычет по процентам, дополнительно потребуется справка банка о сумме фактически уплаченных процентов и кредитный договор.
Получить деньги можно через налоговую инспекцию или оформить вычет у работодателя. Размер возврата ограничен установленными законом лимитами, а воспользоваться правом можно только в пределах уплаченного НДФЛ.
3. Сдавать квартиру в аренду
Если ипотечное жилье временно не используется или у заемщика есть другая недвижимость, ее можно сдавать. Арендная плата полностью или частично компенсирует ежемесячный платеж.
Однако перед поиском жильцов необходимо проверить ипотечный договор. В нем может содержаться запрет на аренду или требование получить предварительное согласие банка. Если специального пункта нет, безопаснее запросить письменное разрешение кредитора.
Доход от аренды также необходимо учитывать при налогообложении. Неофициальная сдача жилья может привести к штрафам и осложнить отношения с банком или страховой компанией.
4. Внести досрочный платеж
Досрочное погашение уменьшает тело кредита, поэтому в дальнейшем начисляется меньше процентов. Это один из самых действенных способов сократить переплату.
Перед переводом денег нужно подать заявление и выбрать, что именно меняется:
- размер ежемесячного платежа;
- срок кредита.
Например, если регулярный взнос составляет 18 тыс. рублей, а заемщик планирует направить на досрочное погашение 300 тыс. рублей, на счете должно быть минимум 318 тыс. рублей. Обычно списание проводится в дату очередного платежа.
Если цель - уменьшить ежемесячную нагрузку, это необходимо прямо указать в заявлении. Без такого указания банк может применить предусмотренный договором вариант перерасчета.
5. Увеличить первоначальный взнос
Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и переплата по процентам. Кроме того, крупный взнос иногда позволяет получить более низкую ставку и уменьшить расходы на страхование.
Если возможности внести большую сумму сразу нет, можно отложить покупку на несколько месяцев и накопить дополнительные средства. В некоторых случаях для этого используют собственные сбережения, материнский капитал или средства от продажи другой недвижимости.
6. Пересмотреть срок кредита
Увеличение срока снижает ежемесячный платеж, но почти всегда приводит к росту общей переплаты. Такой вариант может быть оправдан, если текущая сумма стала слишком тяжелой для семейного бюджета.
При улучшении финансового положения можно вносить дополнительные платежи и постепенно сокращать срок. Если же первоначально есть возможность платить больше, выгоднее выбрать короткий срок: ежемесячная нагрузка будет выше, зато банк начислит меньше процентов.
7. Подобрать комфортный платеж
Не стоит выбирать максимальную сумму кредита только потому, что банк готов ее одобрить. Платеж должен оставлять семье резерв на коммунальные услуги, питание, транспорт, лечение, образование и непредвиденные расходы.
Финансовые специалисты часто рекомендуют, чтобы все кредитные обязательства не занимали чрезмерную долю дохода. Желательно заранее сформировать резерв хотя бы на несколько месяцев платежей. Это снизит риск просрочки при временной потере работы или снижении дохода.
8. Выбрать правильный способ погашения
При аннуитетной схеме заемщик вносит одинаковые платежи, но в начале срока значительная их часть уходит на проценты. Поэтому досрочные взносы особенно эффективны в первые годы после оформления ипотеки.
Если договор допускает дифференцированные платежи, сумма постепенно уменьшается по мере погашения долга. В первые месяцы платежи будут выше, но общая переплата обычно окажется ниже. Перед выбором стоит сравнить оба варианта на полном сроке кредитования.
9. Рассмотреть рефинансирование
Рефинансирование позволяет заменить действующую ипотеку новым кредитом с более низкой ставкой. Оно может быть выгодным, если рыночные условия изменились или заемщик улучшил кредитную историю.
При расчете необходимо учитывать все сопутствующие расходы:
- оценку недвижимости;
- оформление новых документов;
- регистрацию залога;
- страхование;
- возможные комиссии;
- досрочное расторжение прежнего договора.
Рефинансирование имеет смысл, если экономия на процентах превышает расходы на оформление. Чем больше остаток долга и срок до окончания кредита, тем заметнее может быть результат.
10. Использовать доступные льготы и специальные программы
Семья может проверить право на семейную, региональную или другую льготную ипотеку. Иногда после рождения ребенка, получения нового статуса или изменения условий программы доступна реструктуризация либо перевод кредита на более выгодную ставку.
Также стоит периодически сравнивать предложения банков. Зарплатным клиентам, участникам партнерских программ и заемщикам с хорошей кредитной историей могут предложить индивидуальные условия.
Что делать при временных финансовых трудностях
Если платеж стал неподъемным, не следует дожидаться просрочки. Нужно заранее обратиться в банк и обсудить кредитные каникулы, реструктуризацию, перенос даты платежа или изменение графика.
Банк может попросить документы, подтверждающие снижение дохода, увольнение, болезнь или другие обстоятельства. Чем раньше заемщик сообщает о проблеме, тем больше вариантов сохранить положительную кредитную историю.
Как выбрать лучший способ
Сначала следует определить остаток долга, текущую ставку, срок кредита и сумму переплаты. Затем можно сравнить несколько сценариев: досрочное погашение, уменьшение платежа, сокращение срока и рефинансирование.
Если важнее снизить ежемесячные расходы, подойдет перерасчет платежа. Если главная цель - заплатить банку как можно меньше, разумнее направлять свободные деньги на уменьшение срока. В любом случае решение нужно принимать с учетом условий конкретного договора, размера финансовой подушки и стабильности дохода.
