"Деньги 24": рассрочка становится альтернативой ипотеке при покупке новостроек в Москве
Рассрочка на квартиры в столичных новостройках постепенно перестает быть исключительно краткосрочной акцией застройщиков. На фоне высокой стоимости ипотечных кредитов покупатели все чаще рассматривают такой способ оплаты как полноценную альтернативу жилищному займу. Участники рынка отмечают: интерес к рассрочке растет, особенно среди тех, кто располагает частью суммы и рассчитывает закрыть остаток в течение нескольких лет.
Для регулирования этого сегмента Центробанк совместно с Минстроем подготовил законопроект. Его задача - сделать условия сделок более прозрачными, снизить риски для покупателей и установить понятные требования к договорам. Сейчас параметры рассрочки могут существенно различаться: одни компании предлагают внести первоначальный взнос и выплачивать остаток равными платежами, другие требуют крупный платеж в конце срока.
Почему покупатели выбирают рассрочку
Главное преимущество рассрочки перед ипотекой - отсутствие банковского кредита и процентов по нему. Покупателю не нужно проходить полноценную проверку платежеспособности, собирать большой пакет документов и оформлять залог. Кроме того, такая схема может оказаться удобнее для людей с нестабильным доходом, самозанятых и предпринимателей, которым бывает сложнее получить ипотечное одобрение.
Застройщики, в свою очередь, используют рассрочку как инструмент поддержки продаж. Она помогает привлечь клиентов, которые не готовы брать дорогой кредит, но хотят приобрести жилье именно сейчас. Особенно востребованы подобные программы в проектах на ранней стадии строительства, когда первоначальная цена квартиры ниже.
Однако рассрочка не является бесплатной альтернативой. Если покупатель не может выплатить всю сумму в установленный период, ему придется искать дополнительные источники финансирования. В некоторых случаях застройщик увеличивает стоимость квартиры при покупке в рассрочку либо устанавливает цену выше, чем при полной оплате или ипотечной сделке.
Как обычно устроена схема
Чаще всего покупатель вносит первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно или несколькими крупными платежами. Срок может составлять от нескольких месяцев до двух-трех лет, хотя отдельные девелоперы предлагают более продолжительные программы.
Распространен вариант с минимальными ежемесячными платежами и так называемым финальным платежом. Он может достигать половины стоимости квартиры. Такая модель выглядит доступной на старте, но требует заранее продумать, откуда будут взяты деньги к окончательной дате расчета.
Иногда рассрочка предоставляется до момента ввода дома в эксплуатацию. Предполагается, что после получения ключей клиент оформит ипотеку на остаток долга. В этом случае покупатель фактически переносит получение кредита на будущее, рассчитывая на снижение ставок или рост собственного дохода.
Какие риски необходимо учитывать
Главный риск связан с изменением финансового положения покупателя. При задержке платежей договор может предусматривать штрафы, пересмотр стоимости объекта или расторжение сделки. Поэтому перед подписанием документов важно внимательно изучить порядок начисления неустойки и условия возврата уже внесенных средств.
Отдельное внимание следует уделить фиксации цены. В договоре должно быть ясно указано, увеличивается ли стоимость квартиры при продлении рассрочки, изменении курса валют или нарушении графика. Не менее важно проверить, включены ли в цену отделка, машино-место, кладовая и другие дополнительные услуги.
Покупателю также стоит уточнить, когда именно возникает право собственности и кто несет расходы по регистрации, страхованию и обслуживанию объекта. Если дом еще строится, необходимо оценить надежность девелопера и сроки завершения проекта. Перенос сдачи может привести к тому, что запланированный источник финансирования окажется недоступным.
Что может измениться после принятия законопроекта
Предполагается, что новое регулирование установит единые правила раскрытия информации о рассрочке. Застройщикам, вероятно, придется указывать полную стоимость квартиры, размер переплаты, график платежей и последствия просрочки в понятной форме.
Для рынка это может означать сокращение числа непрозрачных предложений, в которых низкий первоначальный платеж компенсируется крупным платежом в конце срока. Покупатели получат возможность сравнивать рассрочку не только по размеру ежемесячного взноса, но и по итоговой цене жилья.
Эксперты ожидают, что после введения общих требований программы станут более стандартизированными. При этом рассрочка вряд ли полностью заменит ипотеку: она подходит прежде всего клиентам, у которых уже есть значительная часть средств или понятный план получения оставшейся суммы.
Рассрочка или ипотека: что выбрать
Рассрочка может быть рациональным решением, если покупатель ожидает крупное поступление денег, продает другую недвижимость или планирует использовать накопления в течение короткого периода. Она также удобна для тех, кто хочет зафиксировать цену квартиры сейчас, но пока не готов оформлять банковский кредит.
Ипотека обычно подходит покупателям, которым необходимо растянуть выплаты на длительный срок. Несмотря на переплату, кредит позволяет заранее планировать бюджет и не зависеть от крупного финального платежа. При выборе следует сравнивать не только процентную ставку, но и первоначальный взнос, страховку, комиссии, стоимость объекта и итоговую сумму выплат.
Перед заключением сделки полезно составить два финансовых сценария: оптимистичный и консервативный. В расчет стоит включить возможное снижение дохода, рост расходов, задержку продажи имеющегося жилья и изменение условий кредитования. Если выплата остатка зависит от одного нестабильного источника, такая рассрочка может оказаться чрезмерно рискованной.
Рост популярности рассрочки показывает, что рынок недвижимости адаптируется к дорогой ипотеке. Для покупателей это расширяет выбор, но одновременно требует большей финансовой дисциплины. Чем ниже первоначальный платеж и чем дольше срок, тем внимательнее нужно изучать договор и рассчитывать итоговую стоимость жилья.
