Срок льготной ставки по семейной ипотеке могут ограничить 15 годами
В России обсуждают изменение механизма семейной ипотеки: льготная процентная ставка может действовать только в течение первых 15 лет после заключения кредитного договора. После этого периода банк получит право перевести заемщика на условия, близкие к рыночным. Соответствующий подход предусматривается проектом правил компенсации банкам недополученных доходов.
Сейчас участники программы могут оформить жилищный кредит примерно под 6% годовых, хотя рыночная стоимость заемных средств заметно выше. Разницу между льготной ставкой и фактическими расходами банков компенсирует государство из бюджета. Если новые правила вступят в силу, выплаты банкам будут ограничены 15 годами.
После завершения срока субсидирования процент по кредиту, вероятно, начнут рассчитывать по формуле, привязанной к ключевой ставке Центрального банка. Для стандартных ипотечных займов предлагается использовать показатель "ключевая ставка плюс 2 процентных пункта". Для кредитов на строительство индивидуального жилого дома надбавка может составить 2,5 процентного пункта.
Например, при ключевой ставке на уровне 7,5-8% годовых ипотека после окончания льготного периода может подорожать примерно до 9,5-10%. В результате ежемесячный платеж заемщика увеличится, особенно если к моменту пересмотра условий по кредиту останется значительная сумма долга.
Важно учитывать, что речь идет о проектируемом механизме, а не об уже вступившем в силу решении. Окончательные параметры программы могут измениться после утверждения нормативных документов. Заемщикам, планирующим оформление семейной ипотеки, потребуется внимательно изучать не только размер первоначальной ставки, но и условия ее сохранения на всем протяжении договора.
Процент будет зависеть от количества детей
Одновременно власти рассматривают дифференциацию ставки в зависимости от состава семьи. Чем больше в семье детей, тем ниже может оказаться процент по ипотеке.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях предлагается установить следующие ориентиры:
- 12% - для семей с одним ребенком;
- 10% - с двумя детьми;
- 8% - с тремя;
- 6% - с четырьмя;
- 4% - с пятью и более детьми.
Для остальных регионов ставки могут быть на 2 процентных пункта ниже. Таким образом, диапазон в субъектах за пределами четырех столичных регионов составит от 2 до 10% годовых.
Предполагается, что процент будет снижаться по мере увеличения числа детей. Такая модель должна сделать поддержку более адресной и перераспределить бюджетные средства в пользу многодетных семей. При этом для семьи с одним ребенком условия могут оказаться менее выгодными, чем действующая единая льготная ставка.
Изменятся и максимальные суммы кредита
Размер доступного займа также планируют связать с количеством детей и регионом проживания. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей могут установить следующие лимиты:
- до 12 млн рублей - для семьи с одним ребенком;
- до 15 млн рублей - с двумя детьми;
- до 18 млн рублей - с тремя и более детьми.
В других регионах максимальная сумма будет ниже:
- до 6 млн рублей - при одном ребенке;
- до 8 млн рублей - при двух;
- до 10 млн рублей - при трех и более детях.
Такая градация призвана учитывать разницу в стоимости недвижимости. Жилье в крупнейших городах значительно дороже, поэтому там предусмотрены более высокие кредитные лимиты. Однако даже максимальной суммы может быть недостаточно для покупки квартиры без существенного первоначального взноса, особенно в центральных районах мегаполисов.
Что будет с регистрацией в купленном жилье
Отдельное ужесточение может коснуться заемщиков, которые не оформят регистрацию по месту жительства в приобретенной недвижимости. Если регистрация не будет выполнена в течение 271 дня после выдачи ипотеки, льготную ставку могут повысить.
Такое условие фактически усиливает контроль за целевым использованием программы. Семейная ипотека предназначена для покупки жилья для постоянного проживания, а не для инвестиционных сделок или приобретения объекта с последующей сдачей в аренду. Конкретный размер повышения ставки и порядок проверки пока должны быть закреплены в окончательных правилах.
Банки могут строже оценивать заявки
С 1 июля размер компенсации, которую получают кредитные организации по семейной ипотеке, планируется сократить почти вдвое. Это способно повлиять на доступность программы: банки могут начать тщательнее оценивать доходы, кредитную историю, долговую нагрузку и финансовую устойчивость семьи.
Для заемщика это означает, что одного формального соответствия требованиям программы может оказаться недостаточно. Банк может запросить дополнительные документы, снизить одобренную сумму или предложить менее выгодные условия. Особенно внимательно, вероятно, будут рассматривать клиентов с нестабильным доходом и действующими потребительскими кредитами.
Как изменение ставки повлияет на семейный бюджет
Риск повышения платежа особенно важен для заемщиков, которые выбирают длительный срок кредита - 20 или 30 лет. При ипотеке на 15 лет льготный период может совпасть с окончанием выплат, однако при более продолжительном договоре часть долга останется после пересмотра ставки.
Увеличение процента зависит от остатка задолженности и срока, который останется до полного погашения. Чем меньше заемщик успеет выплатить к моменту перехода на рыночный расчет, тем заметнее может стать рост ежемесячного платежа. Поэтому при планировании ипотеки стоит заранее рассчитать несколько сценариев: сохранение льготы, повышение ставки и досрочное погашение.
Дополнительную защиту семейному бюджету может дать регулярное частичное досрочное погашение. Даже небольшие дополнительные взносы позволяют уменьшить основной долг и снизить переплату. Однако перед этим необходимо проверить условия договора: некоторые банки устанавливают порядок подачи заявления и дату перерасчета платежа.
Предложения по изменению программы
Идею связать процентную ставку с количеством детей ранее озвучил глава Татарстана Рустам Минниханов, возглавляющий профильную комиссию Государственного совета России. Среди предложений также называлось увеличение регионального лимита по семейной ипотеке с 6 до 12 млн рублей.
Позднее президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить механизм дифференциации ипотечной ставки с учетом количества детей. Кроме того, рассматривалась возможность распространить семейную ипотеку на квартиры в многоквартирных домах старше 20 лет - в городах, где объем нового строительства невелик.
Если инициативы будут реализованы, программа станет более гибкой для многодетных семей и жителей небольших населенных пунктов. Одновременно условия для заемщиков будут зависеть от большего числа факторов: региона, количества детей, типа недвижимости, срока кредита и соблюдения требований по регистрации.
До официального утверждения новых правил потенциальным заемщикам стоит сравнивать не только рекламную ставку, но и полную стоимость кредита. Особое внимание следует обратить на срок действия льготы, возможный порядок перехода к рыночному проценту, требования к регистрации и максимальный размер займа.