Ипотека в Нижегородской области: итоги первого полугодия 2011 года и главные тенденции
В середине 2011 года рынок ипотечного кредитования в Нижегородской области находился на этапе восстановления. После периода нестабильности банки постепенно возвращались к активной выдаче жилищных займов, однако требования к заемщикам оставались более жесткими, чем до кризиса. Именно перспективы ипотеки, доступность кредитов и изменения на рынке недвижимости обсуждались 19 июля в Нижнем Новгороде на специализированной пресс-конференции.
Мероприятие прошло в пресс-центре "Комсомольской правды" по адресу: улица академика Блохиной, 14. В обсуждении приняли участие представители Центрального банка, коммерческих банков, ипотечных организаций, агентств недвижимости и профессиональных объединений риэлторов.
Среди приглашенных экспертов были начальник Главного управления Банка России по Нижегородской области Станислав Спицын, генеральный директор ГП НО "Ника" Алексей Денисов, руководители нижегородских филиалов банков "ГЛОБЭКС", "ЮниКредит", "Промсвязьбанк", "Союз", ВТБ24, СКБ-банка и Банка жилищного финансирования. Также к обсуждению присоединились ипотечные брокеры, риэлторы, консультанты и представители профессиональных гильдий.
Как изменился рынок ипотеки за шесть месяцев
Одной из центральных тем стали результаты ипотечного кредитования в регионе за январь-июнь 2011 года. Банки оценивали динамику выдачи жилищных займов, число заключенных договоров, средний размер кредита и качество кредитного портфеля.
Восстановление происходило постепенно. Финансовые организации вновь начали активнее предлагать ипотечные продукты, но старались минимизировать риски. Поэтому получить одобрение могли прежде всего заемщики с официальным доходом, стабильной занятостью и положительной кредитной историей.
На решение банка влияли не только размер зарплаты, но и стаж на последнем месте работы, наличие других кредитов, состав семьи, возраст клиента и стоимость приобретаемой недвижимости. Для предпринимателей и граждан, получающих неофициальный доход, процедура оформления оставалась заметно сложнее.
Ставки и первоначальный взнос
Отдельное внимание уделялось изменению процентных ставок. Участники рынка должны были оценить, стали ли ипотечные кредиты дешевле по сравнению с началом года и какие факторы определяли стоимость займов.
На уровень ставки влияли стоимость фондирования банков, экономическая ситуация, политика Центрального банка, риски конкретного заемщика и тип приобретаемого жилья. Обычно более выгодные условия предоставлялись клиентам, способным подтвердить высокий доход и внести значительный первоначальный взнос.
Первоначальный платеж оставался одним из главных препятствий для покупателей. В зависимости от программы заемщику требовалось накопить существенную часть стоимости квартиры. Чем больше собственных средств вносил клиент, тем ниже мог быть риск для банка и тем привлекательнее становились условия кредитования.
Стала ли ипотека доступнее
Вопрос доступности жилья нельзя было оценивать только по снижению или росту процентных ставок. Для заемщика важны также требования к документам, размер первоначального взноса, обязательное страхование, дополнительные комиссии и порядок подтверждения дохода.
В 2011 году банки постепенно расширяли линейку ипотечных предложений, но одновременно тщательно проверяли финансовое положение клиентов. Оформление кредита могло занимать больше времени, чем в докризисный период. При этом более прозрачные правила и развитие ипотечных брокерских услуг помогали заемщикам сравнивать предложения и выбирать подходящую программу.
Существенную роль играло страхование. Как правило, банки требовали застраховать приобретаемую недвижимость, а в некоторых случаях - жизнь и здоровье заемщика. Стоимость полиса увеличивала общие расходы по сделке, поэтому клиентам приходилось заранее учитывать не только ежемесячный платеж, но и сопутствующие затраты.
Какие программы предлагали банки
В первом полугодии 2011 года финансовые организации стремились привлечь более широкий круг клиентов. Для этого развивались программы покупки квартир на первичном и вторичном рынке, кредиты на строительство жилья, рефинансирование ранее оформленной ипотеки и специальные предложения для отдельных категорий заемщиков.
Особый интерес представляли программы с использованием материнского капитала, а также продукты для молодых семей и работников бюджетной сферы. Однако доступность таких вариантов зависела от конкретных требований банка, региона, типа недвижимости и подтвержденного дохода.
Некоторые организации сотрудничали с застройщиками, предлагая специальные ставки на квартиры в отдельных жилых комплексах. Такие программы могли быть выгоднее стандартных, но часто распространялись только на ограниченный перечень объектов.
Кто мог рассчитывать на кредит
Основной аудиторией ипотечного рынка оставались граждане с постоянной официальной занятостью и устойчивым доходом. Наиболее высокие шансы на одобрение имели специалисты, работающие в крупных компаниях и государственных учреждениях, при условии отсутствия просрочек по предыдущим займам.
Семейное положение также имело значение. Совокупный доход супругов позволял увеличить доступную сумму кредита, но банк одновременно учитывал количество иждивенцев и текущие расходы семьи. Наличие детей могло снижать расчетный лимит, поскольку финансовая организация оценивала реальную способность семьи регулярно обслуживать долг.
Самозанятые предприниматели, владельцы небольших компаний и граждане с неофициальными доходами сталкивались с дополнительными требованиями. Им могли потребоваться налоговая отчетность, документы по бизнесу и подтверждение стабильности денежных поступлений за длительный период.
Какое жилье пользовалось спросом
Наиболее востребованными оставались квартиры эконом- и среднеценового сегмента. Покупатели старались выбирать объекты с приемлемой стоимостью, развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
На вторичном рынке интерес вызывали небольшие одно- и двухкомнатные квартиры, которые можно было приобрести в пределах возможностей семьи. На первичном рынке спрос поддерживали проекты, где застройщики предлагали рассрочку, партнерские ипотечные программы или готовность жилья в ближайшие сроки.
Покупатели учитывали не только район и метраж, но и юридическую чистоту объекта, состояние дома, наличие ремонта и возможность быстро переехать. Банк также предъявлял требования к самой недвижимости: квартира должна была иметь ликвидную стоимость и соответствовать установленным условиям кредитования.
Ипотека как показатель восстановления рынка
Ипотечное кредитование напрямую влияло на состояние рынка недвижимости. Чем легче гражданам получить заем, тем больше потенциальных покупателей появляется у продавцов и застройщиков. Одновременно чрезмерное ужесточение требований сдерживает спрос и замедляет сделки.
Первое полугодие 2011 года можно было рассматривать прежде всего как период восстановления и адаптации. Рынок возвращался к росту, но говорить о полноценном прорыве было преждевременно. Банки проявляли осторожность, а заемщики внимательно оценивали свои финансовые возможности.
Для покупателя главным правилом оставалось сравнение полной стоимости кредита. Помимо ставки необходимо было учитывать первоначальный взнос, страхование, оценку недвижимости, комиссии, нотариальные расходы и затраты на регистрацию сделки.
Перед подачей заявки заемщику стоило проверить кредитную историю, закрыть просроченные обязательства и подготовить документы о доходах. Предварительный расчет платежа помогал понять, не станет ли ипотека чрезмерной нагрузкой для семейного бюджета.
Перспективы рынка зависели от нескольких факторов: динамики доходов населения, цен на жилье, стабильности банковской системы и доступности долгосрочного финансирования. Если эти условия улучшались, ипотека могла стать важным инструментом расширения жилищных возможностей нижегородцев. Однако в 2011 году рынок еще сохранял осторожный характер и только формировал основу для дальнейшего роста.