Ипотека выбилась в лидеры: выдача жилищных кредитов в октябре достигла рекорда
В октябре 2025 года российский ипотечный рынок продемонстрировал самый заметный рост среди всех направлений розничного кредитования. Банки выдали жилищных кредитов более чем на 484 млрд рублей - это на 21% больше, чем месяцем ранее, и на 36% выше показателя октября прошлого года. Количество оформленных займов достигло 101,7 тыс., увеличившись на 24% за месяц и на 30% в годовом выражении.
Ипотечный сегмент начал восстанавливаться еще в феврале, однако прежде месячные темпы роста не превышали 15%. Октябрьский результат стал максимальным с начала года и показал, что отложенный спрос постепенно возвращается на рынок.
Почему россияне активнее берут ипотеку
Одним из ключевых факторов стало снижение ключевой ставки. В октябре она достигла 16,5%, что создало предпосылки для постепенного удешевления кредитных программ. При этом рыночная ипотека остается дорогой: средневзвешенная ставка по кредитам на квартиры в начале ноября составляла 21,24% годовых.
По сравнению с началом сентября показатель снизился на 1,1 процентного пункта, а относительно начала августа - на 1,8 процентного пункта. Однако заемщики уже реагируют даже на небольшое улучшение условий, рассчитывая в дальнейшем рефинансировать кредит, если денежно-кредитная политика продолжит смягчаться.
Дополнительный импульс спросу дали ожидания дальнейшего подорожания недвижимости. Потенциальные покупатели опасаются, что при откладывании сделки квартиры станут менее доступными, особенно на вторичном рынке. Поэтому часть граждан предпочла оформить ипотеку сейчас, несмотря на высокую ставку, чтобы зафиксировать нынешнюю стоимость жилья.
Еще один фактор - предстоящая корректировка условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Ожидание изменений стимулировало семьи с детьми поторопиться с оформлением кредита до вступления новых правил в силу.
Общий рынок кредитования также вырос
В октябре объем выдачи всех розничных кредитов составил 1,06 трлн рублей. За месяц показатель увеличился на 11%, а за год - на 21%, обновив максимум 2025 года.
Рост наблюдался во всех основных сегментах. Объем кредитов наличными достиг 340 млрд рублей, прибавив 2,8% за месяц. Выдача автокредитов выросла на 7%, до 214 млрд рублей. POS-кредитование увеличилось на 2%, до 24 млрд рублей.
Тем не менее именно ипотека стала главным источником положительной динамики. На ее долю приходится значительный объем долгосрочного кредитования, а восстановление спроса на жилье заметно повлияло на общую статистику банковского рынка.
Средний ипотечный кредит немного уменьшился
На фоне увеличения количества сделок средний размер ипотечного займа снизился на 2% и составил около 4,7 млн рублей. В годовом выражении, напротив, сохраняется рост на 4%.
Эксперты связывают месячное снижение с особенностями структуры спроса. При высоких ставках заемщики стараются занимать меньшую сумму, а недостающую часть стоимости квартиры покрывают собственными накоплениями. Такой подход позволяет уменьшить переплату и снизить ежемесячный платеж.
Одновременно пока рано говорить о сформировавшейся тенденции. Цены на недвижимость остаются высокими и не демонстрируют устойчивого снижения. Поэтому размер кредита может вновь увеличиться, если покупатели начнут активнее приобретать более дорогие объекты или если первоначальные взносы сократятся.
Рыночные ставки могут снизиться к концу года
Участники рынка ожидают, что до конца 2025 года ставки по стандартным ипотечным программам могут уменьшиться еще на 0,5-1 процентный пункт. Более существенное снижение пока выглядит маловероятным: оно будет зависеть от дальнейших решений Банка России, инфляции и состояния финансового рынка.
Даже небольшое удешевление кредита способно поддержать спрос. Для заемщика снижение ставки на один процентный пункт может означать заметное уменьшение переплаты на длинном сроке, особенно при кредите на несколько миллионов рублей.
Однако ипотека не станет массово доступной только за счет изменения ставки. На решение о покупке также влияют размер первоначального взноса, доход семьи, стоимость жилья и требования банков к заемщикам.
Чего ждать ипотечному рынку дальше
В последние месяцы года банки могут увеличить объем выдачи еще на 10-20%. Такой прогноз основан на сочетании нескольких факторов: постепенном снижении стоимости заемных средств, желании покупателей успеть воспользоваться действующими условиями льготных программ и опасениях дальнейшего роста цен.
Наиболее активным может остаться спрос на вторичное жилье. В этом сегменте покупатели получают более широкий выбор готовых квартир и могут быстрее оформить сделку. Кроме того, вторичный рынок часто становится альтернативой новостройкам, где цены и требования к первоначальному взносу могут быть выше.
При этом рыночные ипотечные программы пока не дают оснований ожидать резкого скачка доступности жилья. Ставки выше 21% годовых сохраняют существенную финансовую нагрузку, поэтому многие потенциальные покупатели продолжат откладывать сделку или будут выбирать меньшую площадь.
Банки, вероятно, сосредоточатся на заемщиках с устойчивым доходом, крупным первоначальным взносом и хорошей кредитной историей. Для таких клиентов вероятность одобрения будет выше, а условия могут оказаться более гибкими.
Покупателям, планирующим оформление ипотеки, специалисты рекомендуют заранее сравнивать полную стоимость кредита, а не ориентироваться только на рекламную ставку. Важно учитывать страхование, комиссии, дополнительные услуги и возможность досрочного погашения.
Таким образом, октябрьский рекорд свидетельствует о восстановлении ипотечного рынка, но не означает полного возвращения прежней доступности жилищных кредитов. Спрос поддерживают ожидания снижения ставок, возможного роста цен и изменения льготных программ. Дальнейшая динамика будет зависеть прежде всего от решений регулятора и того, насколько быстро банки смогут уменьшить стоимость ипотечных предложений.
