ВТБ ожидает увеличения выдачи рыночной ипотеки в 2026 году в 2,5 раза
В 2026 году российский ипотечный рынок может заметно изменить структуру: основным источником роста станут не государственные программы, а кредиты, выдаваемые на рыночных условиях. ВТБ прогнозирует, что объем такой ипотеки достигнет 2,4 трлн рублей. По сравнению с результатом предыдущего года - 965 млрд рублей - показатель увеличится почти в два с половиной раза.
Одновременно объем кредитования по льготным программам, согласно оценке банка, сократится. В 2026 году выдачи в рамках господдержки могут составить около 2,8 трлн рублей против почти 3,5 трлн рублей годом ранее. Снижение связывают с изменением параметров программ и их большей ориентацией на отдельные категории заемщиков.
Прогноз озвучил заместитель руководителя блока розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов в рамках Восточного экономического форума. По его словам, рынок постепенно переходит к новой модели, в которой рыночная ипотека начинает играть сопоставимую, а в перспективе и ведущую роль.
Главным фактором восстановления спроса может стать смягчение денежно-кредитной политики Банка России. При снижении ключевой ставки банки получают возможность постепенно уменьшать стоимость жилищных кредитов. Это возвращает на рынок покупателей, которые ранее откладывали приобретение квартиры из-за слишком высокой переплаты.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, к сентябрю средняя ставка по рыночной ипотеке составляла около 18,7% годовых. Для сравнения, годом ранее показатель находился на уровне 22,4%. Таким образом, за год средняя стоимость кредита снизилась примерно на 3,7 процентного пункта.
Однако одного снижения ключевой ставки для устойчивого роста недостаточно. Потенциальные заемщики также оценивают цены на жилье, размер первоначального взноса, стабильность доходов и требования банков к подтверждению платежеспособности. Поэтому реальное оживление спроса будет зависеть от совокупности факторов, а не только от динамики ставок.
"Ключевая ставка - лишь первоначальный импульс. Настоящее изменение связано с перестройкой рынка: рыночная ипотека постепенно замещает льготные программы в качестве главного источника роста", - отметил Роман Шаехов.
Особенно заметное ускорение ВТБ ожидает во второй половине 2026 года. По оценке банка, за этот период объем выдачи рыночных жилищных кредитов составит около 1,6 трлн рублей. Это вдвое больше результата первых шести месяцев года и примерно в 2,3 раза превышает показатель второго полугодия 2025 года.
В целом ипотечный сегмент в 2026 году может увеличиться на 16%. При этом рост будет означать не простое восполнение просадки по льготным кредитам, а изменение баланса между разными видами ипотеки. Уже во второй половине года на рыночные программы может приходиться около половины всех сделок.
В банке считают, что эта тенденция сохранится даже в случае пересмотра условий семейной ипотеки. Изменение параметров программы способно повлиять на структуру спроса, но не обязательно приведет к снижению активности на всем рынке. Часть заемщиков, не подходящих под новые требования, может перейти в сегмент стандартных кредитов.
Первые признаки такой перестройки проявились уже в текущем году. В первом полугодии россияне оформили 496,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 2,2 трлн рублей. Согласно оценке аналитического центра "Дом.РФ", за год количество сделок выросло на 46%, а объем выдачи - на 48%.
При этом доля рыночной ипотеки увеличилась до 52%, тогда как на льготные программы пришлось 48%. Это означает, что стандартные банковские продукты впервые стали занимать большую часть рынка за рассматриваемый период.
Для покупателей снижение ставок способно расширить выбор доступных вариантов. Заемщики получают возможность рассматривать жилье, которое не соответствует требованиям конкретной льготной программы, включая объекты на вторичном рынке или квартиры в регионах, где условия господдержки применяются ограниченно.
Тем не менее рыночная ипотека остается существенно дороже субсидируемых кредитов. Даже ставка ниже 19% формирует значительную переплату при длительном сроке займа. Поэтому потенциальным покупателям важно заранее рассчитывать полную стоимость кредита, включая страховку, комиссии, дополнительные услуги и расходы на оформление сделки.
Снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита также требует осторожности. Более продолжительный договор помогает уменьшить финансовую нагрузку в начале выплат, но одновременно увеличивает общую сумму процентов. Оптимальным решением может стать выбор срока, который позволяет сохранять резерв дохода после внесения платежа.
Важную роль будет играть и размер первоначального взноса. Чем больше собственных средств вносит покупатель, тем меньше сумма кредита и переплата по нему. Кроме того, крупный взнос снижает риски банка, что иногда позволяет рассчитывать на более привлекательные условия.
Таким образом, прогноз ВТБ отражает постепенный переход ипотечного рынка от преимущественной зависимости от господдержки к более сбалансированной структуре. Если ставки продолжат снижаться, а доходы населения сохранят устойчивость, рыночные программы смогут стать главным драйвером ипотечных продаж в 2026 году. При этом итоговая динамика будет зависеть от решений регулятора, условий государственных программ и способности заемщиков обслуживать кредиты по коммерческим ставкам.
