Рыночная ипотека в России может вырасти в 2,5 раза в 2026 году
Объём выдачи рыночной ипотеки в России в 2026 году способен достичь 2,4 трлн рублей. Такой прогноз означает рост примерно в 2,5 раза по сравнению с результатом 2025 года, когда банки выдали гражданам кредиты на покупку жилья на сумму около 965 млрд рублей.
Оценку представил заместитель руководителя блока розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов во время Восточного экономического форума. По его словам, ипотечный рынок постепенно адаптируется к новым условиям: доступность государственных программ меняется, а обычные банковские кредиты начинают занимать более заметное место в структуре продаж.
Ставки снижаются вслед за ключевой ставкой
Одним из главных факторов восстановления спроса стало смягчение денежно-кредитной политики. Ключевая ставка снизилась до 14%, вслед за этим банки начали пересматривать условия жилищного кредитования.
К концу июля средняя ставка по рыночным ипотечным программам составила 19,4% годовых. С начала года показатель уменьшился примерно на один процентный пункт. Хотя стоимость кредитов по-прежнему остаётся высокой, даже небольшое снижение способно вернуть на рынок часть заёмщиков, которые ранее предпочитали отложить покупку квартиры или дома.
Для потенциальных покупателей изменение ставки имеет существенное значение. При длительном сроке кредитования сокращение переплаты даже на несколько десятых процента может заметно уменьшить ежемесячный платёж и общую сумму выплат. Поэтому многие граждане следят не только за ценами на недвижимость, но и за решениями Банка России.
Во втором полугодии ожидается ускорение выдач
По прогнозу ВТБ, во второй половине 2026 года банки могут выдать рыночную ипотеку примерно на 1,6 трлн рублей. Это в два раза больше результата первых шести месяцев года и примерно в 2,3 раза превышает показатель за аналогичный период 2025 года.
Уже сейчас обычные ипотечные программы формируют около половины всех жилищных сделок. Это свидетельствует о постепенном изменении структуры спроса: покупатели всё чаще обращаются к стандартным предложениям банков, а не ориентируются исключительно на субсидируемые продукты.
При этом основным условием для восстановления рынка остаётся дальнейшее снижение стоимости заёмных средств. Если ключевая ставка продолжит двигаться вниз, банки смогут предлагать клиентам более доступные условия. Однако резкого удешевления ипотеки ожидать не стоит: кредитные организации будут учитывать инфляционные риски, стоимость фондирования и ситуацию на финансовом рынке.
Доля государственных программ может сократиться
На фоне усиления адресности льготных ипотечных механизмов объём выдач по государственным программам, по оценке ВТБ, снизится примерно до 2,8 трлн рублей. Годом ранее этот показатель составлял почти 3,5 трлн рублей.
Сокращение связано не обязательно с исчезновением спроса на льготные кредиты. В первую очередь меняются условия участия и круг потенциальных получателей. Государственная поддержка всё больше концентрируется на отдельных категориях граждан, прежде всего на семьях с детьми и других группах, которым необходима адресная помощь.
Таким образом, снижение объёмов госпрограмм может быть частично компенсировано ростом рыночной ипотеки. Рынок перестраивается: банки и заёмщики постепенно учатся работать в ситуации, когда получение кредита зависит не только от права на льготу, но и от дохода, кредитной истории, первоначального взноса и способности обслуживать долг.
Ипотечный рынок может вырасти на 16%
В ВТБ ожидают, что в 2026 году общий ипотечный сегмент увеличится примерно на 16%. При этом рост будет обеспечен не простым расширением льготных программ, а перераспределением спроса между разными типами кредитов.
Роман Шаехов отметил, что снижение ключевой ставки является лишь первоначальным импульсом. Более важным фактором становится изменение самой модели рынка: рыночная ипотека постепенно превращается в основной источник дальнейшего роста.
Даже возможная корректировка условий семейной ипотеки, по оценке банка, не должна полностью остановить положительную динамику. Если стоимость обычных кредитов продолжит снижаться, часть клиентов сможет перейти из категории ожидающих в категорию реальных покупателей.
Что это означает для заёмщиков
Рост объёма выдач не означает, что ипотека станет доступной для всех. Банки продолжат внимательно оценивать финансовое положение клиентов. Ключевое значение будут иметь официальные доходы, стабильность занятости, размер первоначального взноса и наличие других обязательств.
Покупателям важно заранее рассчитать не только ежемесячный платёж, но и полную стоимость кредита. При ставке около 19-20% переплата за длительный срок может оказаться значительной. Иногда увеличение первоначального взноса позволяет заметно сократить размер кредита и снизить финансовую нагрузку.
Перед подачей заявки также стоит проверить кредитную историю, закрыть неиспользуемые лимиты по кредитным картам и оценить соотношение всех ежемесячных платежей к доходу семьи. Чем ниже долговая нагрузка, тем выше вероятность одобрения и тем больше выбор доступных программ.
Возможен ли новый всплеск цен на жильё
Увеличение ипотечной активности может поддержать спрос на недвижимость. Если число покупателей начнёт быстро расти, продавцы и застройщики получат больше возможностей для повышения цен. Особенно заметным такой эффект может стать в регионах с ограниченным предложением новостроек и устойчивым спросом на жильё.
Однако динамика цен будет зависеть не только от ипотеки. На рынок повлияют доходы населения, темпы строительства, стоимость материалов, ситуация на рынке труда и общая экономическая обстановка. Поэтому рост выдач кредитов не обязательно приведёт к одинаковому подорожанию квартир по всей стране.
Для застройщиков восстановление рыночной ипотеки станет важным источником поддержки продаж. После периода, когда значительная часть спроса концентрировалась вокруг льготных программ, девелоперам придётся активнее конкурировать условиями, планировками, скидками и рассрочками.
Прогноз зависит от решений регулятора
Главным фактором неопределённости остаётся дальнейшая траектория ключевой ставки. Если инфляция замедлится и финансовая стабильность сохранится, пространство для постепенного снижения ставки расширится. В обратной ситуации банки могут приостановить пересмотр ипотечных условий или вновь увеличить стоимость кредитов.
Кроме того, на рынок повлияют изменения параметров государственных программ. Любое расширение или ужесточение требований способно быстро изменить распределение спроса между льготной и рыночной ипотекой.
В целом прогноз на 2026 год показывает, что жилищное кредитование в России входит в период структурной перестройки. Рыночные программы могут вырасти до 2,4 трлн рублей, а их доля в общем числе сделок - приблизиться к половине. Главным условием реализации этого сценария станет постепенное снижение ставок и сохранение платежеспособного спроса со стороны населения.