Пошли на сближение: разрыв цен между новостройками и вторичкой снижается
За год разница в стоимости квадратного метра между новостройками и готовым жильем сократилась в 13 из 16 российских мегаполисов. В среднем первичная недвижимость стала ближе к вторичному рынку на 1-9 процентных пунктов. Такие расчеты подготовлены на основе данных "Авито Недвижимости": специалисты сравнили показатели на начало июня 2025 и июня 2026 года.
При этом новостройки по-прежнему стоят дороже вторичного жилья почти во всех крупных городах страны. Исключением остается Москва, где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выше, чем в новых домах.
Где разрыв сократился сильнее всего
Наиболее заметное сближение цен произошло в Нижнем Новгороде и Перми. В обоих городах разница между первичным и вторичным жильем уменьшилась на 9 процентных пунктов.
В Нижнем Новгороде динамика отражает общее замедление роста цен на новые квартиры и постепенное удорожание готового жилья. В Перми ситуация похожая: несмотря на существенное сокращение разрыва, новостройки там все еще обходятся в среднем на 32% дороже вторичного фонда.
Еще одним городом с выраженным сближением цен стала Уфа. Год назад первичное жилье в столице Башкортостана стоило примерно на 34% больше вторичного, а к июню 2026 года разница сократилась до 26%, то есть на 8 процентных пунктов.
Самые умеренные изменения зафиксированы в Самаре. Там ценовой разрыв уменьшился всего на 1 процентный пункт: с 15% до 14%. В Новосибирске показатель за год не изменился. Новостройки как стоили примерно на 20% дороже готовых квартир, так и продолжают превышать их стоимость на тот же уровень.
В Ростове-на-Дону и Омске, напротив, разница между рынками увеличилась. Это означает, что первичное жилье там дорожало быстрее либо вторичные квартиры дешевели более медленными темпами.
Где новостройки заметно дороже вторичного жилья
Самый большой разрыв между двумя сегментами наблюдается в Челябинске: квартира в новом доме в среднем обходится на 37% дороже аналогичного объекта на вторичном рынке.
Следом идут Пермь и Омск, где разница составляет около 32%. Высокий показатель не всегда означает исключительно быстрый рост цен на первичку. На него влияют и другие факторы: расположение новых жилых комплексов, площадь квартир, качество строительства, наличие благоустройства и средний уровень отделки.
Новостройки нередко возводят на окраинах или в районах комплексного освоения, где создается новая инфраструктура. При этом в статистике вторичного рынка может преобладать жилье в давно сформированных кварталах. Поэтому прямое сравнение средней цены квадратного метра не всегда отражает стоимость полностью сопоставимых объектов.
Москва остается исключением
Москва - единственный российский мегаполис, где вторичное жилье в среднем дороже новостроек. Такая ситуация сохраняется не первый год, однако разрыв постепенно сокращается.
В июне 2025 года квадратный метр в столичной новостройке стоил примерно на 13% дешевле, чем на вторичном рынке. Через год разница уменьшилась до 5 процентных пунктов. Таким образом, за рассматриваемый период первичный и вторичный рынки сблизились на 8 процентных пунктов.
Более низкие средние цены на московские новостройки подтверждают данные не только "Авито Недвижимости", но и федерального агентства "Этажи". Эксперты связывают результат с особенностями городской застройки и распределением объектов по районам.
Значительная часть вторичного фонда сосредоточена в пределах старой Москвы, где стоимость жилья поддерживается близостью к центру, метро, деловым районам, школам и сложившейся инфраструктуре. Новые проекты долгое время активнее появлялись на периферии и в Новой Москве, где девелоперы предлагали более доступные варианты.
Постепенно структура предложения меняется: в новых районах увеличивается доля бизнес- и комфорт-класса, растет качество проектов, расширяется набор сервисов и общественных пространств. Это поддерживает цены на первичное жилье и сокращает прежнее преимущество вторичного рынка.
Петербург: минимальная разница среди крупных городов
Санкт-Петербург занимает промежуточное положение. В отличие от Москвы, здесь квадратный метр в новостройках дороже, чем во вторичном фонде, однако разница минимальна среди российских мегаполисов и составляет около 3%.
За год показатель сократился на 4 процентных пункта. То есть разрыв между двумя сегментами заметно уменьшился, хотя первичный рынок пока не сравнялся со вторичным.
Особенность Петербурга также связана с географией строительства. Новые жилые комплексы активно развиваются на окраинах, в пригородных территориях и районах бывших промышленных зон. Вторичные квартиры чаще расположены ближе к историческому центру или в районах с уже сформированной транспортной и социальной инфраструктурой.
Почему цены сближаются
В среднем по городам-миллионникам разрыв за год уменьшился на 2 процентных пункта. Если в июне 2025 года новостройки стоили примерно на 21% дороже вторичного жилья, то к июню 2026 года превышение снизилось до 19%.
На динамику повлиял целый ряд факторов. Во-первых, рост цен на первичном рынке стал менее стремительным. После периода активного спроса покупатели стали осторожнее, а высокие ипотечные ставки ограничили число потенциальных сделок.
Во-вторых, застройщики чаще используют скидки, рассрочки, субсидированные ипотечные программы и специальные условия при покупке квартиры. Формально прайс-лист может оставаться высоким, но фактическая стоимость сделки снижается за счет акций и дополнительных бонусов.
В-третьих, вторичное жилье продолжает дорожать в привлекательных локациях. Собственники квартир в районах с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и дефицитом нового строительства получают возможность удерживать цены или пересматривать их вверх.
На соотношение также влияет состав предложения. В новых проектах постепенно увеличивается доля более дорогих квартир, тогда как на вторичном рынке одновременно представлены и современные дома, и старый жилой фонд. Поэтому средние показатели могут меняться даже без резкого роста цен в каждом конкретном сегменте.
Что это означает для покупателей
Сближение цен делает выбор между первичным и вторичным жильем менее однозначным. Раньше покупатель чаще выбирал между более дорогой новостройкой с современными характеристиками и более доступной квартирой в готовом доме. Сейчас разница в стоимости в ряде городов становится небольшой.
При покупке новостройки важно учитывать не только цену квадратного метра, но и сроки сдачи, расходы на ремонт, размер ежемесячного платежа, качество инфраструктуры и транспортную доступность. Квартира с привлекательной стоимостью может потребовать значительных вложений в отделку и обустройство.
Вторичное жилье, напротив, позволяет сразу оценить состояние дома, соседство, реальную инфраструктуру и уровень транспортной доступности. Однако покупателю необходимо проверить юридическую историю объекта, наличие обременений, перепланировок и задолженностей.
Как может измениться рынок дальше
Дальнейшее сокращение разрыва будет зависеть от ипотечных условий, объемов строительства и поведения продавцов вторичного жилья. Если спрос на новостройки останется сдержанным, девелоперы продолжат использовать скидки и программы стимулирования. Это может дополнительно приблизить фактические цены первичного рынка к стоимости готовых квартир.
Одновременно в городах с ограниченным предложением вторичного жилья цены на качественные квартиры в обжитых районах могут сохранять устойчивость. В результате рынок будет двигаться не к единой цене, а к более точному разделению стоимости с учетом района, возраста дома, состояния объекта и характеристик проекта.
Таким образом, общий разрыв между новостройками и вторичкой действительно сокращается, но единый сценарий для всех мегаполисов отсутствует. В одних городах рынки постепенно выравниваются, в других первичное жилье остается значительно дороже, а Москва продолжает демонстрировать обратное соотношение.
