Домик в Азии, а не в Европе: где россияне покупают недвижимость за границей
Интерес россиян к зарубежной недвижимости в 2025 году заметно снизился. За январь-ноябрь число заявок на покупку жилья и инвестиционных объектов за рубежом оказалось примерно на 20% меньше, чем за тот же период 2024 года. Аналогичную динамику участники рынка фиксируют и по количеству завершенных сделок.
Эксперты связывают это сразу с несколькими причинами. После резкого всплеска 2022-2023 годов часть покупателей уже реализовала отложенные планы и приобрела жилье за границей. Другие инвесторы предпочли временно разместить средства на банковских депозитах, рассчитывая на более понятную и стабильную доходность. Еще одна группа клиентов заняла выжидательную позицию либо вместо покупки недвижимости сосредоточилась на оформлении вида на жительство.
При этом рынок не переживает обвала. Снижение количества сделок частично компенсируется ростом их среднего бюджета. По оценкам специалистов, число операций по ключевым направлениям сократилось примерно на пятую часть год к году, однако структура спроса изменилась: покупатели стали осторожнее, зато чаще выбирают более качественные и дорогие объекты.
Турция и Таиланд сохраняют лидерство
Турция по-прежнему остается одним из главных направлений для российских покупателей. В 2024 году граждане России заключили в стране 4867 сделок с недвижимостью. За первые 11 месяцев 2024 года было зарегистрировано 4429 операций, тогда как за аналогичный период 2025-го - только 2835. Падение оказалось значительным, но Турция продолжает пользоваться спросом благодаря развитой инфраструктуре, большому выбору жилья и возможности сочетать инвестиционные цели с личным проживанием.
Таиланд также сохраняет статус одного из наиболее востребованных рынков Юго-Восточной Азии. За весь 2024 год россияне оформили там 1079 сделок, причем 567 договоров пришлось на первые шесть месяцев. В первом полугодии 2025 года показатель оказался сопоставимым - также 567 сделок. В основном покупателей привлекают курортные районы, возможность сдавать жилье туристам и перспективы длительного проживания в стране.
Кипр занимает отдельную позицию среди европейских и средиземноморских направлений. С сентября 2024-го по сентябрь 2025 года на острове зарегистрировали 4612 сделки с иностранцами, из которых около 900 пришлись на граждан России. Интерес к Кипру поддерживают климат, англоязычная деловая среда, развитая инфраструктура и привычный для многих европейский формат жизни.
Фокус смещается на Азию и Ближний Восток
Основными критериями при выборе страны остаются возможность провести платеж, политическая и экономическая стабильность, а также отношение к российским гражданам. Дополнительное значение имеют правила получения резидентства, налоговый режим, перспективы аренды и возможность беспрепятственно пользоваться приобретенным объектом.
В результате карта интересов постепенно смещается от Европы к Азии и Ближнему Востоку. Среди наиболее заметных направлений - ОАЭ, Таиланд, Турция, Индонезия, Малайзия и некоторые страны Персидского залива. В Европе спрос сохраняется, но покупатели чаще сталкиваются с ограничениями, сложностями банковских переводов и более строгими требованиями к происхождению средств.
Около 55% сделок в 2025 году были связаны с намерением получить вид на жительство. Годом ранее доля таких покупок превышала 70%. Одновременно почти вдвое увеличилось количество инвестиционных операций - примерно до 34% от общего объема. Еще около 13% покупателей приобретали жилье для собственного проживания, а не для перепродажи или сдачи в аренду.
ОАЭ: инвестиции, резидентство и личное использование
Объединенные Арабские Эмираты остаются одним из ключевых рынков для россиян. Жилье в стране приобретают как инвестиционный актив, способ получить резидентство и возможность проводить в эмирате больше времени. Часть сделок связана с переездом семей, а часть - с приобретением объектов для отдыха.
В первой половине 2025 года рынок недвижимости ОАЭ продолжил расти. В Дубае зарегистрировали свыше 98 тыс. сделок - на 22,6% больше, чем годом ранее. Общий объем продаж достиг $89 млрд. Примерно 59% операций пришлось на квартиры и другие объекты на стадии строительства.
В Абу-Даби за тот же период заключили около 14 тыс. сделок на общую сумму $14 млрд. Рост по сравнению с первой половиной 2024 года составил 39%. Покупатели представляли 85 стран. В Шардже объем операций достиг $7,35 млрд, а количество сделок превысило 48 тыс., увеличившись на 3,3% за год.
Однако у эмиратского рынка есть и слабые стороны. Участники отрасли отмечают высокие комиссии, а также недостаточную развитость вторичного сегмента. Инвесторы, которые покупали недвижимость на ранних этапах строительства с расчетом на быструю перепродажу, не всегда получали ожидаемую прибыль. Поэтому ОАЭ все чаще рассматривают не как инструмент краткосрочной спекуляции, а как долгосрочное вложение или место для проживания.
Что важно проверить до покупки
Российским покупателям необходимо заранее выяснять, каким образом будут проходить расчеты. В некоторых странах банки требуют дополнительные документы, подтверждающие источник средств, а международные переводы могут занимать больше времени или проходить через несколько финансовых посредников.
Не менее важны юридическая проверка объекта и статус земельного участка. Иностранцам в отдельных государствах разрешено покупать только апартаменты, но не землю, либо приобретать недвижимость через специальную компанию. Эти ограничения нужно изучить до внесения аванса.
Покупателю также следует отдельно рассчитать сопутствующие расходы: налог при регистрации, услуги нотариуса и юристов, комиссию агентства, ежегодные сборы, содержание здания и страхование. Иногда итоговая стоимость владения оказывается существенно выше цены, указанной в рекламном объявлении.
Доходность от аренды тоже не стоит принимать на веру. Необходимо учитывать сезонность, налоги, простой объекта, расходы на управление и ограничения для краткосрочной сдачи. Курортные апартаменты могут приносить высокий доход летом, но простаивать в низкий сезон.
Каким будет спрос дальше
В ближайшей перспективе главными направлениями для россиян, вероятно, останутся Азия и Ближний Восток. Покупатели будут отдавать предпочтение странам с понятными правилами владения, доступными финансовыми расчетами и программами резидентства.
Европейские рынки полностью не исчезнут из поля зрения, но требования к покупателям и трансграничным операциям будут сдерживать массовый спрос. Одновременно интерес сместится в сторону объектов, которые можно использовать сразу: готовых квартир, домов в курортных районах и недвижимости с понятной арендной моделью.
Рынок зарубежной недвижимости становится более рациональным. Если раньше покупатели часто действовали под влиянием ажиотажа, то теперь они дольше сравнивают страны, проверяют юридические риски и оценивают не только цену объекта, но и возможность безопасно владеть им в течение нескольких лет.
