В Москве в 13 раз сократилось число новостроек с квадратным метром дешевле 300 тыс. рублей
Доступное предложение на первичном рынке "старой" Москвы практически исчезло. В июле 2026 года в столице продавались квартиры и апартаменты всего в шести проектах, где средняя стоимость квадратного метра не превышала 300 тыс. рублей. Для сравнения: тремя годами ранее таких новостроек насчитывалось 80.
Такую динамику зафиксировали эксперты "Метриум" и ГК ФСК. За три года количество проектов в наиболее доступном ценовом диапазоне уменьшилось на 93%, или примерно в 13 раз. Еще сильнее сократился объем самих лотов: с 14 540 до 71 предложения. Таким образом, экспозиция снизилась на 99,5%, то есть примерно в 208 раз.
Как изменилось предложение доступных новостроек
В июле 2023 года девелоперы продавали недвижимость в 80 проектах со средней ценой квадратного метра до 300 тыс. рублей. В эту категорию входили:
- 45 жилых комплексов;
- 31 апарт-комплекс;
- 4 проекта смешанного формата, где предлагались и квартиры, и апартаменты.
Общий объем предложения составлял 14 540 лотов. Из них 11 470 приходилось на квартиры, а еще 3 070 - на апартаменты.
К июлю 2026 года число таких проектов сократилось до шести. Три из них относятся к жилым комплексам, еще три - к апарт-комплексам. На весь рынок пришлось только 71 предложение: 27 квартир и 44 апартамента.
Иными словами, покупатель, располагающий ограниченным бюджетом, сегодня выбирает не среди десятков столичных новостроек, а фактически из нескольких единичных вариантов. При этом наличие проекта в статистике еще не означает большой выбор планировок: в отдельных комплексах могут оставаться лишь отдельные лоты, расположенные на первых или последних этажах либо имеющие менее востребованные характеристики.
Квадратный метр в Москве подорожал на 77%
Одновременно с сокращением доступной экспозиции заметно выросли цены. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке "старой" Москвы в июле 2026 года достигла 871 тыс. рублей. В июле 2023 года этот показатель составлял 491 тыс. рублей.
За три года средняя цена увеличилась на 77%. Такой рост существенно изменил структуру предложения: проекты, которые ранее относились к доступному сегменту, постепенно перешли в более дорогие ценовые категории.
Динамика по классам недвижимости выглядит следующим образом:
- в массовом сегменте цена выросла с 289 тыс. до 425 тыс. рублей за кв. м, или на 47%;
- в бизнес-классе - с 421 тыс. до 555 тыс. рублей, или на 32%;
- в премиум-классе - с 625 тыс. до 927 тыс. рублей, или на 33%;
- в высокобюджетном сегменте - с 1,7 млн до 2,6 млн рублей, или на 51%.
Наиболее заметное изменение произошло именно в массовом сегменте, который традиционно рассматривается как основной вариант для покупателей с ограниченным бюджетом. Средняя цена в нем уже достигла 425 тыс. рублей за квадратный метр, поэтому квартира площадью 40 кв. м обходится в среднем примерно в 17 млн рублей без учета скидок, субсидий и специальных условий покупки.
В массовом сегменте осталось пять доступных проектов
На рынке массовых новостроек "старой" Москвы в июле 2026 года оставалось пять проектов со средней стоимостью квадратного метра менее 300 тыс. рублей. Три года назад их было 68.
Таким образом, число доступных проектов в массовом сегменте снизилось на 93%. Это особенно ощутимо для покупателей первой квартиры, молодых семей и тех, кто рассчитывает приобрести жилье с использованием ипотечного кредита.
В бизнес-классе ситуация еще более ограниченная. Сейчас в продаже находится только один проект со средней ценой квадратного метра до 300 тыс. рублей. В июле 2023 года таких объектов было 12. Сокращение составило 92%.
Почему доступные проекты исчезают
Одной из главных причин специалисты называют рост себестоимости строительства. На итоговую цену влияют стоимость земли, строительных материалов, рабочей силы, инженерных решений и финансирования. Для девелоперов особенно важна стоимость проектного кредитования: чем дороже заемные средства, тем выше финансовая нагрузка на проект и тем больше расходов закладывается в цену будущих квартир.
Дополнительное давление создает дефицит свободных участков в пределах "старой" Москвы. Новые проекты чаще появляются на территориях бывших промышленных зон, в районах комплексного развития или на участках с высокой стоимостью приобретения и подготовки. Девелоперу приходится учитывать расходы на строительство не только жилых домов, но и дорог, школ, детских садов, инженерных сетей и общественных пространств.
Еще один фактор - изменение структуры спроса. Покупатели стремятся приобрести наиболее ликвидные варианты: квартиры небольшой площади, помещения с удачными планировками и проекты рядом с метро. Такие лоты раскупаются быстрее, а в продаже дольше остаются более дорогие или менее привлекательные варианты. В результате средняя цена оставшейся экспозиции может увеличиваться даже без резкого повышения стартовых цен.
Что это означает для покупателей
Сокращение предложения до 71 лота означает, что возможности для выбора стали крайне ограниченными. Покупателю приходится быстрее принимать решение, поскольку подходящий вариант может исчезнуть после изменения условий продаж или завершения акции.
При этом ориентироваться только на среднюю цену квадратного метра недостаточно. Необходимо учитывать полную стоимость квартиры, площадь, наличие отделки, этаж, вид из окон, размер первоначального взноса и будущие расходы на ремонт. Дешевый квадратный метр в большой квартире не всегда означает минимальный бюджет сделки.
Важно также различать квартиры и апартаменты. Апартаменты могут стоить дешевле, однако они не приравниваются к жилым помещениям по юридическому статусу. Перед покупкой необходимо проверить возможность регистрации, особенности налогообложения, размер коммунальных платежей и условия использования объекта.
Перспективы рынка
Если себестоимость строительства и стоимость финансирования останутся высокими, быстрое восстановление прежнего объема доступного предложения маловероятно. Новые проекты, вероятнее всего, будут выводиться в более дорогих сегментах, где девелоперы могут компенсировать значительные затраты и риски.
Появление доступных вариантов возможно за счет программ поддержки, скидок от застройщиков, специальных ипотечных предложений и вывода на рынок небольших квартир. Однако такие меры обычно влияют на фактическую цену конкретной сделки, а не на среднерыночный показатель.
Для покупателей это означает необходимость заранее определить максимальный бюджет, сравнивать несколько проектов и внимательно изучать условия договора. На фоне сокращения экспозиции главным преимуществом становится не только наличие средств, но и готовность быстро оценить объект, проверить документы и зафиксировать подходящий вариант.